Науково-методичні засади реформування рекреаційної сфери

3. Методика визначення вартості рекреаційних об'єктів

При проведенні роздержавлення та приватизації рекреаційних об'єктів головною проблемою є їх вартісна оцінка, яка повинна враховувати особливості функціонування рекреаційних об'єктів та результати їх фінансово-господарської діяльності.

Функціонування рекреаційних об'єктів безпосередньо пов'язане з використанням природних ресурсів. Тому предметом оцінки може бути як окремий інвентарний рекреаційний об'єкт, так і господарсько-територіальний майновий комплекс рекреаційного об'єкта.

В господарсько-фінансовій діяльності рекреаційного об'єкта приймають участь основні засоби і вкладення (в тому числі незавершене будівництво і оборотні засоби, запаси і витрати). В зв'язку з цим необхідно розмежовувати оцінку' вартості складових частин майна - інвентарного об'єкта і оцінку вартості цілого територіально-господареького комплексу, що є дієздатним економічним організмом, який приносить доходи. Це дуже суттєво, оскільки зараз стоїть завдання оцінити комплексний ефект, який враховує вартість іміджу терито­ріально-господарського комплексу рекреаційного об'єкту, перспективи розвитку та зміни у його прибутковості, попит на даний вид рекреаційних послуг, тобто все те, що робить даний об'єкт конкурентноспроможним на ринку рекреаційних послуг.

Таким чином, оцінці повинні підлягати не тільки бухгалтерські параметри, пов'язані з балансовою вартістю активів, але й весь природно-господарський потенціал рекреаційного об'єкта.

І. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

1. Методику визначення вартості рекреаційних об'єктів при проведенні їх роздержавлення, приватизації та оренди розроблено відповідно до Законів України, що стосуються приватизації та Державної програми приватизації майна державних підприємств, Методики оцінки вартості об'єктів приватизації та оренди, пропозицій зарубіжних експертів та з врахуванням специфіки рекреаційних об'єктів.

2. Дана методика встановлює порядок і спосіб оцінки інвентарних рекреаційних об'єктів та цілісних територіально-господарських комплексів рекреаційних об'єктів, що приватизуються або передаються в оренду.

3. Оцінка вартості вищевказаних видів рекреаційних об'єктів являє собою їх початкову (аукціонну) ціну, якщо вони державного (відомчого) підпорядкування або розмір статутного фонду; якщо це господарські товариства, що займаються наданням рекреаційних послуг.

4. В основі визначення оцінки вартості майна всіх видів рекреацій­них об'єктів лежить їх відновна вартість з врахуванням зносу і складу майна та зональні показники рекреаційної цінності об'єкту, що залежить від багатьох факторів [1]. У випадку оцінки об'єктів санаторно-курортного лікування береться до уваги показник капіталізованого рентного доходу, що є основою при розрахунку нормативної ціни (грошової оцінки) земель оздоровчого призначення¹;

5. Відновною вартістю основних фондів рекреаційних об'єктів слід вважати їх балансову вартість, перераховану згідно з інструкцією Мінстату, Мінекономіки і Мінфіну України "Про порядок індексації балансової вартості основних фондів підприємств, організацій та установ у зв'язку з лібералізацією цін в народному господарстві", затвердженого ними 15 травня 1992 року на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 7 травня 1992 р. №229 "Про введення загальної переоцінки основних фондів заліку взаємної заборгованості підприємств та поповнення оборотних коштів державних підприємств і організацій".

Вартість майна рекреаційних об'єктів може збільшуватися згідно з зональними коефіцієнтами, що враховують їх потенційну прибут­ковість згідно п.47 Методики.

6. В рекреаційній сфері таким коефіцієнтом є зональний коефіцієнт рекреаційної цінності, встановлений Кабінетом Міністрів для курортних населених пунктів. Так, в Криму він становить 2,5 (південно-східне узбережжя), 3,0 (південне узбережжя), 2,2 (західне узбережжя), на Чорноморському узбережжі України - 2,0, у Карпатському регіоні -2,3; на узбережжі Азовського моря та в інших курортних місцевостях - 1,5².

II. ОЦІНКА ВАРТОСТІ МАЙНА ІНВЕНТАРНИХ РЕКРЕАЦІЙНИХ ОБ'ЄКТІВ

1. До інвентарних рекреаційних об'єктів належать будівлі, споруди, устаткування та інші облікові одиниці основних засобів рекреаційних об'єктів, малоцінні та швидкозношувальні предмети, незавершене капітальне будівництво та інші цінності, в тому числі територія, на якій розміщені ці об'єкти.

2. Оцінці підлягає як кожний окремий інвентарний об'єкт з врахуванням коефіцієнта цінності рекреаційної території, на якій він розміщений, так і група цих об'єктів. Наприклад, один корпус санаторію або цей корпус разом з господарськими приміщеннями.

3. Оцінку основних засобів здійснюють поетапно, на основі п.п.26-35 Методики оцінки вартості об'єктів приватизації та оренди.

4. Територія, на якій розміщений інвентарний рекреаційний об'єкт, згідно з ст.73;74 Земельного кодексу України є землею оздоровчого або рекреаційного призначення. Тому при визначенні вартості майна інвентарних рекреаційних об'єктів необхідно враховувати цінність цих земель.

5. Цінність земель оздоровчого призначення, що мають природні лікувальні фактори, сприятливі для організації профілактики та лікування, визначається з допомогою показника нормативної ціни (ст. 35 Земельного кодексу України), що є початковою ціною цих земель.

Нормативна ціна землі оздоровчого призначення характеризує вартість ділянки курорту певного профілю, якості і місцеположення, виходячи з капіталізованого рентного доходу за розрахунковий термін окупності.

6. Оцінка вартості майна інвентарних рекреаційних об'єктів, що знаходиться на землі оздоровчого призначення (курортні території) представляє суму вартості основних засобів з врахуванням індексації³ та нормативної ціни території, зайнятої цим об'єктом і визначається формулою:

О_мі =Ц_ф + (Н_у хП),

де: О_м.- оцінка вартості майна інвентарного рекреаційного об'єкта, що знаходиться на землі оздоровчого призначення;
Ц. - вартість основних фондів рекреаційного об'єкта, що розраховується згідно з п.227;
Н - нормативна ціна 1 га землі оздоровчого призначення (курортної території);
П - площа території, що займає рекреаційний інвентарний об'єкт.

7. Вартість майна основних фондів інвентарного рекреаційного об'єкту визначається згідно п.20 Методики оцінки вартості об'єктів приватизації та оренди за формулою:

Цф = 0з + На + 3з + Фа +Вк +(Н_б х К),

де: О_з - залишкова вартість основних засобів, як різниця між їх балансовою вартістю і сумою нарахованого зносу;
Н_а - нематеріальні активи, відображені в активі балансу;
З_з - запаси та витрати з врахуванням зносу малоцінних і швидкозношувальних предметів;
Ф_а - фінансові активи за балансом і з урахуванням покриття заборгованості;
В_к - капітальні вкладення та аванси з врахуванням вартості незавершеного будівництва;
Н₆ - вартість незавершеного будівництва;
К - коефіцієнт індексування основних фондів відповідної галузі народного господарства, встановлений для визначення відновної вартості.

8. До земель рекреаційного призначення належать землі, призначені для організації масового відпочинку і туризму населення: земельні ділянки, зайняті територіями будинків відпочинку, пансіонатів, кемпінгів, туристських баз, стаціонарних і наметових туристсько-оздоровчих таборів, будинків рибалок і мисливців, дитячих туристських станцій, парків, зелених зон навколо міст та інших населених пунктів, навчально-туристських стежок, маркерованих трас, дитячих і спортивних таборів, розташовані поза землями оздоровчого призначення.

9. Цінність земель рекреаційного призначення, що мають широкий спектр оздоровчих та пізнавальних властивостей, визначається також з допомогою зонального коефіцієнта рекреаційної цінності території.

10. Зональний коефіцієнт рекреаційної цінності території відображений в ст.7 Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про плату за землю", введеного в дію Постановою Верховної Ради України з 1 січня 1997 р. і розрахований за такими критеріями:

- наявність бальнеоресурсів;
- клімат;
- рельєф;
- води (ріки, озера);
- ландшафт;
- лісистість;
- віковий та породний склад лісів;
- транспортна доступність;
- наявність і цінність природоохоронних об'єктів пам'яток історії та культури, музеїв;
- забезпеченість готелями;
- екологічна ситуація.

11. Оцінка вартості майна інвентарного рекреаційного об'єкту, що знаходиться на землі рекреаційного призначення, представляє вартість майна основних фондів рекреаційного об'єкта (Ц_ф), збільшену на зональний коефіцієнт рекреаційної цінності території і визначається за формулою:

0_мір = Ц_ф х К_зон,

де: О - оцінка вартості майна інвентарного рекреаційного об'єкта, що знаходиться на землі рекреаційного призначення;
Ц_ф - вартість майна основних фондів рекреаційного об'єкта;

К_зон - зональний коефіцієнт оекоеанійної цінності території, визначений ст. 7 Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про плату за землю"

III. ОЦІНКА ВАРТОСТІ МАЙНА РЕКРЕАЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО ТЕРИТОРІАЛЬНОГО КОМПЛЕКСУ

1. Рекреаційний господарський територіальний комплекс включає сукупність інвентарних об'єктів та компонентів природного та господарсько-організаційного потенціалу.

Сюди належать, крім інвентарних об'єктів, об'єкти лікувально-оздоровчого, культурно-пізнавального, торгово-побутового призна­чення та компоненти природного середовища.

2. Рекреаційний господарський територіальний комплекс є цілісним економічним організмом, що приносить доходи. В зв'язку з цим при оцінці його вартості необхідно враховувати зональні показники потенційної прибутковості, що залежить від зонального коефіцієнта рекреаційної цінності території.

3. Оцінка вартості господарського територіального комплексу включає оцінку вартості інвентарних об'єктів, оцінку зайнятої ним території та оцінку його рекреаційної привабливості.

4. Оцінка вартості майна рекреаційного господарського терито­ріального комплексу здійснюється у такому порядку:

- проведення інвентаризації майна;
- підготовка передаточного балансу;
- розрахунок вартості об'єкту приватизації згідно з даними балансу;
- розрахунок нормативної ціни території, зайнятої рекреаційним господарським територіальним комплексом;
- врахування зонального коефіцієнта рекреаційної цінності території.

5. Оцінка вартості рекреаційного господарського територіального комплексу визначається за формулою:

де: Ок - оцінка вартості рекреаційного господарського територіального майнового комплексу;
Ц_фі. - відновна вартість основних фондів;
Н _ц1га - нормативна ціна 1 га землі;
П_і - площа території, зайнятої рекреаційним господарським територіальним майновим комплексом;
К_зон - зональний коефіцієнт рекреаційної цінності території.

¹ Нормативна ціна земель оздоровчого і рекреаційного призначення, визначена ст. 35 Земельного кодексу України як початкова ринкова ціна, або грошова оцінка згідно Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про плату за землю".
² Згідно ст. 7 Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України 'Про плату за землю" у населених пунктах, віднесених Кабінетом Міністрів України до курортних, застосовуються коефіцієнти.
³ Про проведення загальної переоцінки основних фондів, заліку взаємної заборгованості підприємств та поповнення оборотних коштів державних підприємств і організацій // Постанова Кабінету Міністрів України від 7.05.1992 р. №227.