Свириденко Є.В., Зубенко М.Я.
Культура народів Причорномор'я. - 2012. - №229. - С.61-63.

Моніторинг вартості земельних ділянок рекреаційного призначення прибережної зони Криму

Постановка проблеми. Питань методичних засад визначення вартості земельних ділянок різного цільового призначення присвячені наукові роботи широкого кола науковців: А.А.Варламова, Д. С. Добряка, А. В. Драпіковського, Н. Р. Лихогруда, В.В. Піменова, М. М. Соловйова, А. М. Третяка, М. Н. Федорова, А. В. Шпичака та інших.

З моменту відродження приватної власності на землю, а, отже, і відродження поняття ринок землі пройшло не так багато часу. Правове поле і нормативна база ще далеко не сформована. Методики оцінки земельних ділянок відпрацьовуються, а методи аналізу і прогнозування зміни вартості удосконалюються, чому сприяє розвиток комп'ютерних технологій. Але при цьому ринок земельних ділянок різного цільового призначення залишається нерозвиненим, утруднене застосування порівняльного підходу при оцінці вартості земельних ділянок на ринку, визначення різних ризиків на ринку земель [1].

Метою нашого дослідження є, використовуючи результат моніторингу вартості земельних ділянок рекреаційного призначення прибережної зони Криму, знаходження алгоритму визначення величини територіальної ризикової складової ставки капіталізації. Об'єкт дослідження - результат моніторингу вартості земельних ділянок, а предмет дослідження - вартість цих ділянок. При дослідженні використовуються геоінформаційні системи (ГІС) і комп'ютерні технології.

В роботі наводяться результати дослідження можливостей ГІС і комп'ютерних технологій при прогнозному моніторингу ринку земельних ділянок рекреаційної зони Криму. Це визначає актуальність проведених нами досліджень.

Матеріали і результати дослідження. Унікальність такого товару, як земля визначає сукупну структуру ризиків, до яких схильні земельні ділянки при придбанні, володінні і продажу. Сумарний ризик визначають наступні чинники: ризик, ризик управління нерухомістю, ризик низької ліквідності, а також такі ризики: екологічний, планувальний.

При цьому ключовим розумінням, що визначає унікальність землі як товару, є фіксоване розташування земельної ділянки. При класифікації ризиків згідно з цією домінантою вони диференціюються на дві групи: перша - це ризики, властиві всьому ринку землі та нерухомості, - нетерриториальные; друга група - ризики, властиві конкретному регіону, - територіальні.

До першої групи нетерриториальных ризиків, в логіці оцінки нерухомості, слід віднести наступні ризики: країни, низьку ліквідність, інфляційний. Відповідно, до групи територіальних ризиків відносять екологічні, инвестционные, планувальні та інші, притаманні певному регіону.

Виходячи з вищесказаного, для аналізу зміни рівня сукупного ризику необхідно представити величини нетерриториального і територіального ризиків у кількісному вимірі.

Об'єктом моніторингу в даному дослідженні є вся прибережна зона Кримського півострова, за цільовим призначенням які належать до земель рекреаційного призначення.

Кількісні значення ризиків досліджуються на підставі величини ставок капіталізації, яка використовується при експертній оцінці вартості земельних ділянок при дохідному підході, протягом всієї прибережної зони за період другого півріччя 2011 року.

Дані представлені в діаграмі (рис.1) на підставі експертної оцінки величини ризиків.

Рис. 1. Величина територіального ризику

Діапазон коливань величини ставки капіталізації від 13,75% у Великій Ялті до 23,5% у Керчі.

У цей же період величина безризикової ставки на підставі дохідності за облігаціями Національного Банку України склала 9,25%.

Отже величина територіального ризику варіюється від 4,5% до 14,25%. Мінімальне значення відповідає Великій Ялті, максимум р. Керч. Все сказане впливає на зміну величини вартості земельних ділянок.

Для наочності уявлення про зміну вартості земельних ділянок скористаємося програмним забезпеченням, що дозволяє просторово візуалізувати кількісні показники, розподілені в просторі. Для подібних завдань краще всього підходить ГІС, як сімейство програмного забезпечення, що дозволяють наочно представити і проводити аналіз просторових даних, працювати з адаптованими за його вимогам базами даних та багато іншого. Одним з передових по функціоналу і популярності у світі ГІС є комерційний продукт американської компанії ESRY - комплекс програм ArcGis (в даний час останньої стабільної версії, випущеної в червні 2011 року, є ArcGis 10).

З допомогою ручної векторизації растрових зображень админисративно-територіального поділу АР Крим, (в нашому випадку для візуального представлення буде достатньо точності карти, наявної у шкільних атласах навіть без просторової прив'язки), отримуємо векторний полігональний шар, що містить межі районів Криму, в атрибутивної таблиці якого представлена інформація про величину ставки капіталізації та вартості земельних ділянок кожного району. З допомогою не складних операцій у програмі ArcGis 10 з вищезазначеним векторним шаром (з попередньо внесеної атрибутивною інформацією, процес введення проілюстрований на рис. 2) отримаємо карту, на якій з допомогою автоматичної розстановки символіки, підписів і легенди карти наочно показано як змінюється вартість землі у територіальному просторі.

Виходячи з вищевикладеного матеріалу, запропонована система моніторингу ринку земельних ділянок, прибережної зони Криму, яка полягає в розгляді вартості земельних ділянок з погляду доходного підходу і застосування кумулятивного методу при визначенні ставки капіталізації [2]. Алгоритм даного моніторингу буде базуватися на двох складових: тимчасової і просторової.

Рис. 2. Приклад заповнення атрибутивної інформації в програмі ArcGis 1

Сам процес моніторингу складається з двох послідовних етапів: збір даних та їх аналіз. Збір даних включає наступну послідовність дій:

1. Вибір об'єкта моніторингу. При дослідженні ринку землі прибережної зони Криму об'єктом моніторингу є земельна ділянка.
2. Визначення головних характеристик спостережуваних об'єктів, необхідно визначити: сегмент ринку, категорію земель, цільове призначення, середню площу спостережуваних об'єктів, правові аспекти володіння.
3. Позначення територіальних меж спостережуваного об'єкта згідно з даними кадастрового обліку.
4. Визначення правових меж спостереження, тобто, який вид цивільно-правових угод необхідно дослідити: оренда, купівля, продаж. Показовими характеристиками з точки зору аналізу ринку є інтенсивність і характер угод.
5. Визначення частоти спостереження. Так як ринок землі, як і ринок нерухомості, ставитися до числа малорухомих, то спостереження можна проводити з щомісячною частотою.
6. Пошук достовірного джерела інформації. На жаль, здійснення цієї дії є найбільш складним, так як на території України дані земельного кадастру є недоступними, тому будь-який матеріал із ЗМІ або інших джерел необхідно піддавати експертного аналізу.
7. Створення бази даних для систематизації інформації. Для здійснення цієї задачі можна використовувати типові програми, наприклад MSAccess і в ряді випадків MSExcel, або спеціально створені для оцінювачів системи управління базами даних (СУБД).

Етап аналізу інформації підрозділяється:

1. Аналіз отриманих даних у територіальному просторі. Для здійснення цієї задачі доцільно використовувати комп'ютерне програмне забезпечення (ПО), а конкретніше клас під назвою географічні інформаційні системи (ГІС), що дозволяють візуалізувати територіальні дані. Одним з найбільш яскравих і поширених розробників ГІС є компанії ESRI зі своєю програмою ArcGis, що дозволяє наочно проаналізувати дані і відстежити територіальні зміни.
2. Аналіз даних в часовому просторі. Для наочної візуалізації, а також для подальшого візуального аналізу даних, розподілених у часі найкраще підходить їх подання у вигляді графіка. З цим завданням може впоратися більшість програм, що працюють з математичною обробкою масивів кількісних даних. З ДВС також підходить для цього завдання, але на ряду з них можемо застосувати більш поширене і більш широко використовується, наприклад, MS Excel (програма для роботи з електронними таблицями).
3. Визначення домінуючих показників, що впливають на об'єкт. У разі моніторингу ринку земельних ділянок прибережної зони домінуючими показниками є сукупні ризики, виражені ставкою капіталізації.
4. Групування отриманих показників. Як вже було зазначено, фактори, що визначають ризики, необхідно групувати, виділяючи тим самим найбільш характерні для даного конкретного об'єкта.
5. Аналіз ступеня впливу якого - небудь параметра полягає в побудові графічних матеріалів, що відображають величину і коливання, отриманих значень.
6. Здійснення прогнозу стає можливим після підбиття підсумків розрахунків ризикових складових кожного оцінюваного об'єкта.

Також варто відзначити, що окреслення впливу кожного фактора є умовним, так як не можна однозначно стверджувати, що регіональні ризики не будуть коливатися із збільшенням або зменшенням показників ризиків притаманних всьому ринку.

При розподілі показників моніторингу на складові, тобто при побудові ставки капіталізації кумулятивним шляхом, виділення груп ризиків дає можливість спрогнозувати подальший розвиток ситуації на ринку землі. Так із зростанням показника інфляційного ризику будуть зростати показник ринкового ризику, а отже, будуть змінюватися і територіальні ризики.

Висновки.

1. При розгляді територіального аспекту моніторингу вартості земельних ділянок домінуючим фактором є група регіональних ризиків.
2. При аналізі тимчасової складової моніторингу домінуючими показниками будуть нетерриториальные фактори ризику.
3. При розподілі показників моніторингу на складові, тобто при побудові ставки капіталізації кумулятивним способом, виділення груп ризиків дає можливість спрогнозувати подальший розвиток на ринку землі. Так із зростанням показника інфляційного ризику буде зростати показник ринкового ризику, а отже, будуть змінюватися і територіальні ризики.

Джерела та література

1. Соловйов М.М. Оціночна діяльність / М.М. Соловйов. - М.: Держ. ун-т; Вища школа економіки, 2002. - 221 с.
2. Свириденко К.В Грошова оцінка сільськогосподарських угідь степової зони Криму та її використання для підвищення їх економічної ефективності: автореф. дис. ... канд. економ. наук: спец. 08.07.02: «Економіка сільського господарства і АПК» / К. В. Свириденко. - Сімферополь, 2007. - С.1-23.