Олена Струк
Журнал «Контракти». - 2008. - №24.

За сімома замками

Хто й навіщо інвестує в історичну нерухомість. В Україні налічується близько 200 замків, з яких у відносно нормальному стані перебувають 50-60 об’єктів.

Львівський бізнесмен Ігор Скальський має намір перетворити невелике і, на перший погляд, нічим непримітне село Отроків у Хмельницькій області на справжній туристичний центр. Ті, хто добре вчив історію, знають, що на території Отрокова та сусідніх сіл на початку XIX століття існувала самопроголошена Міньковецька держава, натхненником і творцем якої був польський шляхтич Ігнацій Сцибор-Мархоцький. По периметру Міньковців навіть стояли стовпи з написом «Кордон держави Міньковецької від царства Російського». Мархоцький не тільки ввів на території міні-держави власну валюту, а й скасував кріпосне право.

«Нині від палацу Мархоцького залишився лише фундамент, на якому стоїть школа», - розповідає Ігор Скальський.

Школу, а також ще кілька будівель бізнесмен викупив у місцевої влади в березні 2008 року. Продати руїни сільрада змогла тільки з другої спроби - на перший аукціон ніхто не прийшов. Колишні ферми і школа обійшлися Скальському в 39 тис. грн. Щомісяця половину цієї суми витрачають тільки на протиаварійні роботи. Але найбільші інвестиції ще попереду. Бізнесмен планує протягом трьох років заново відбудувати резиденцію Мархоцького. А поки що, аби ознайомити туристів з історичним місцем, Ігор Скальський має намір проводити в Отрокові фолк-фестиваль.

Втрачені цінності

Таких відчайдушних бізнесменів, як Скальський, в Україні одиниці. За словами голови експертної комісії з питань розвитку туризму і рекреації Броніслава Омецинського, в Україні налічується близько 200 замків, з яких у відносно нормальному стані перебувають 50-60 об’єктів. Оцінки краєзнавця Ірини Пустиннікової не такі оптимістичні. «Зі 110 фортець і замків нашої країни вціліли півтора десятка. Решта в руїнах», - каже вона.

У палаці Радзивилів в Олиці розташувалася обласна психіатрична лікарня. Вежі палацу зараз практично цілковито засипані шлаками з котельні. У руїнах стоїть Жидачівський замок, що значиться за Міністерством охорони здоров’я. Пам’ятки культури перебувають під охороною держави, але фінансувати їх регулярну реставрацію міністерства і місцева влада не в змозі. У бюджеті 2008 року на паспортизацію, інвентаризацію та реставраційні роботи передбачено 42,6 млн грн, а на збереження архітектурної спадщини у заповідниках - 95,7 млн грн. Хоча, за оцінками самих чиновників, лише для пам’яток національного значення на протиаварійні роботи потрібно більш ніж 800 млн грн.

«Кошти, які держава виділяє на пам’ятки архітектури, сконцентровані в Києві й розподіляються за принципом хто скільки доб’ється», - каже директор Львівської галереї мистецтв Борис Возницький.

Більше щастить, звісно ж, пам’яткам з національним статусом, які отримують підтримку безпосередньо з центрального бюджету, в той час як об’єкти регіонального значення фінансуються з місцевої казни, в якій коштів на реставраційні роботи зазвичай бракує.

Чиновники визнають, що виходом із ситуації має стати приватизація пам’яток культури. У цієї ідеї є і прихильники, і противники.

«Форма власності пам’яток не має принципового значення, головне, щоб об’єкт було збережено», - каже начальник відділу Державної служби з питань національної культурної спадщини Олександр Романченко. Та й до допомоги приватного капіталу вдаються в усьому світі.

Закон про культурну спадщину, ухвалений 2000 року, передбачає, що пам’ятки культури можуть бути у державній, комунальній та приватній власності. Але масова приватизація замків і палаців так і не відбулася. Якщо випадки переходу замків у приватну власність і були, то їх можна полічити на пальцях.

У противників ідеї приватизації замків побоювання викликає невиконання інвестором зобов’язань з їх збереження. Сумні приклади, на жаль, є. Широко відома історія купівлі палацу графів Лянцкоронських ХVІІІ століття у Старому Роздолі бізнесменом Денисом Копиловим. 4 тис. кв. м самого палацу і 12 га парку дісталися йому за 460 тис. грн. «Крім того, що палац продали за смішні гроші, то новий власник ще й вивіз із нього цінностей на $6 млн. Підійти до пам’ятки вже не можна - тепер це приватна власність. Реставраційних робіт там теж ніхто не вів», - стверджує Борис Возницький.

У 2005 році президент України Віктор Ющенко своїм указом увів мораторій на приватизацію пам’яток культури до створення списку об’єктів, що не підлягають продажу. Перелік, до якого потрапили понад 2,5 тис. об’єктів, вивчають у профільних комітетах ВР та урядових комісіях.

Поки що продаж замків у приватну власність заблоковано, чиновники вирішили залучити кошти за допомогою передачі об’єктів у концесію (довгострокову експлуатацію). Наприкінці минулого року Кабмін своєю постановою дозволив передати в концесію два замки Львівської області: Свиржський і Старосельський, а також палац у Тартакові. Розглядається питання про те, щоб на таких самих умовах запропонувати інвесторам ще 80 замків. Перший конкурс із передачі в концесію Старосельського замку і Тартаковського палацу відбудеться в червні цього року, але чи знайдуться охочі взяти участь у проектах, ще невідомо.

Дороге каміння

Залучити інвесторів повинна можливість створення на базі замків комерційних туристичних об’єктів: готелів, пансіонатів, ресторанів, конференц-центрів, санаторіїв, музейних комплексів. Самі замки мають відіграти роль магніту для туристів, які приїдуть подивитися на пам’ятку культури й заодно витратять там гроші.

За оцінками консалтингової компанії Heritage Strategies International, мандрівники, які відвідують такі об’єкти, 8-10% бюджету поїздки витрачають на вхідні квитки, сувеніри та інші товари і послуги. Приміром, за вхід до Тадж-Махалу, яким, до речі, керує Indian Hotel Company, турист сплачує $5, на прилеглому базарі - ще $100, а за ніч у номері «люкс» місцевого готелю - понад $1 тис. Усипальницю щороку відвідують понад 2 млн осіб, а збори від вхідних квитків перевищують $10 млн.

Основне питання, яке хвилює інвесторів в Україні, - на яких умовах можна буде отримати об’єкт у концесію. Навіть якщо концесійні платежі виявляться невисокими, інвесторові доведеться вкладати у реставрацію та реконструкцію об’єкта відповідно до охоронних зобов’язань, причому в чітко встановлений термін. Наприклад, для повної реставрації Хотинської фортеці потрібно щонайменше $10 млн. Слід ураховувати, що багато замків не мають ні системи каналізації, ні електрики. Ведення ж будь-яких будівельних робіт на їхній території можливе лише після узгодження з органами охорони пам’яток культури, які видають на це спеціальні дозволи. Крім того, власник пам’ятки або компанія, яка її експлуатує, має забезпечити вільний доступ до об’єкта культурної спадщини, порядок якого встановлюють охоронні договори.

Напевно, тому на конкурс із передачі в концесію однієї з найбільш відвідуваних пам’яток Західної України - Мукачівського замку «Паланок» - і створення там готельно-ресторанного комплексу на початку січня 2008 року не надійшло жодної заявки. Довелося навіть знизити вартість платежів за експлуатацію об’єкта з 2 млн грн на рік до 300 тис. грн. Але й це не допомогло.

Підприємців бентежить не лише безліч формальностей у роботі з історичною нерухомістю і масштаб інвестицій, а й їх повернення. Окупність таких проектів може затягтися на 8-10 років, та й лише за умови, що їх реалізуватимуть у місцях з постійним потоком туристів.

«Інвестори вкладатимуть гроші в об’єкти, розташовані на найпопулярніших туристичних маршрутах, а ось замкам у глибинці пощастить значно менше», - припускає Ігор Скальський.

При цьому, як свідчить європейська практика, дохідність таких проектів не перевищує 5-6%.

Прикладів комерційно успішного використання приватизованих або переданих у концесію замків в Україні практично немає. Замок Чарторийських у Клевані, переданий рівненською владою в довгострокову експлуатацію місцевій будівельній компанії «Інвестжитлобуд» ще в 2006 році, так і стоїть занедбаний. Проектом займається безпосередньо директор компанії В’ячеслав Пугайко. За його задумом, тут вже до 2009-го має з’явитися туристичний комплекс, до якого увійдуть музей, ресторан та готель і на створення якого знадобиться близько $10 млн. Але будівельні й реставраційні роботи так і не почалися, тож відкрити об’єкт вчасно бізнесмен не встигне - не вдалося знайти інвестицій. У палаці, де за Радянського Союзу було розташоване ПТУ, а потім лікували алкоголіків, сталася пожежа, і він продовжує руйнуватися, стоячи без даху.

Рік тому підприємець із Чернівців купив Ягільницький замок ХVІІ століття, що перейшов у приватну власність ще в 1996-му. На вцілілому фундаменті розташували виробничі цехи з переробки тютюну. В 2000-му їх нібито викупив російський бізнесмен. Три роки тому виробництво закрили через збитковість, а його власник вирішив позбутися нерухомості. «Ми виставили на продаж цей об’єкт саме як замок, а не як виробничі площі. Він розташований неподалік Кам’янця-Подільського, Хотина і Червонограда, де розміщені відомі туристичні об’єкти. На території Ягільницького замку можна було б реалізувати повноцінний туристичний центр», - каже заступник директора агенції нерухомості «Яворина» Анатолій Венгринович, який займався продажем замку. Об’єкт оцінили майже у мільйон доларів.

За словами Венгриновича, тих, хто цікавився покупкою, було багато, але реальних інвесторів - близько десяти, здебільшого підприємці з України, а також двоє іноземців - поляк та англієць. Нові власники нещодавно завершили прибирання території, почистили підземелля, розібрали господарські будівлі, а основні реставраційні роботи розпочнуться тільки влітку. Туристів вільно пускають подивитися на замок, де має з’явитися розважально-туристичний центр.

Одними з комерційно успішних об’єктів культурної спадщини в Україні є палаци Криму. Воронцовський палац щороку відвідують понад 1 млн туристів. Річні доходи Алупкінського заповідника, куди і входить палац, сягають 10-12 млн грн. Основний заробіток йому приносять екскурсійне обслуговування, проведення виставок та інших культурних заходів. Доходи Лівадійського палацу-музею від екскурсійної діяльності трохи менші - близько 5 млн грн на рік, які практично цілковито спрямовують на розвиток об’єкта. Палац уже понад 10 років не отримує фінансової допомоги ні з державного бюджету України, ні з бюджету Криму і живе тільки за рахунок власних заробітків.

На свої сили розраховують і в Бахчисарайському заповіднику, що об’єднав Ханський палац і печерні міста Криму. «Якщо раніше основний дохід нам приносили екскурсійні програми по Ханському палацу, то цього року доходи від палацу і печерних міст зрівняються й становитимуть близько 5-6 млн грн», - очікує директор Бахчисарайського історико-культурного заповідника Євген Петров. За його оцінками, заповідник у 2008 році відвідають близько 600 тис. туристів.

«Коли ми відкриємо всі три замки «Золотої підкови» Львова (Олесько, Підгірці та Золочів), зможемо самостійно фінансувати утримання об’єктів», - каже Борис Возницький. Подивитися на ще не відреставрований Золочівський замок щороку приїжджають понад 80 тис. осіб. На продажу вхідних квитків замок заробляє близько 250 тис. грн на рік, ще по 100 тис. грн приносять Підгірці та Олесько. Цих коштів не вистачає на серйозні реставраційні роботи, яких потребують замки, але їх достатньо, щоб робити всі експозиції.

Крім екскурсійного обслуговування одним із джерел доходу замків і палаців є здача в оренду приміщень під ресторани і кафе. Підприємства громадського харчування є в Мукачівському, Олеському, Золочівському замках.

Хто в замку господар

Тільки-но скасують мораторій на приватизацію замків і палаців, почне формуватися первинний ринок об’єктів історичної спадщини. Поки що він складається із замків, які перейшли у приватну власність ще до мораторію, або маєтків, які з тих чи інших причин не потрапили до державного реєстру пам’яток культури. Приміром, зараз виставлено на продаж палац барона Браницького, розташований у с. Підгірці біля Стрия (Львівська обл.). Кілька років тому приватний підприємець викупив його у місцевого рибгоспу. Так і не взявшись за реставрацію або хоча б консервацію об’єкта, інвестор намагається перепродати палац разом із прилеглим до нього парком. За об’єкт на території 2,5 га бізнесмен просить $800 тис.

Шукають інвестора і в Криму для реставрації палацу Фелікса Юсупова, збудованого на початку ХХ ст. (с. Соколине, Коккоз), у якому розташована школа-інтернат. Проект передбачає будівництво альтернативного інтернату і створення на базі палацу музею. Від палацового комплексу залишилися чотири меморіальні об’єкти, решта - господарські будівлі післявоєнного часу, які пропонують переробити під туристичні об’єкти. EUR2,5 млн потрібні для будівництва нової школи-інтернату і ще стільки само на реставрацію палацу.

«Поруч планують відкрити гірськолижний курорт. Якщо він все ж таки з’явиться, то інвестиції в проект окупляться за 8-10 років», - прогнозує Євген Петров.

Вкладеннями в історичну нерухомість цікавляться дві категорії інвесторів: перша - підприємці, які бажають взяти пам’ятку під опіку заради іміджу, друга - бізнесмени, які вбачають у цьому економічний актив.

Великий капітал не виявляє особливого інтересу до реалізації комерційних проектів на території замків. Приміром, компанія «СКМ» Рината Ахметова, що розвиває готельний напрям, навіть не розглядала можливість участі в таких проектах. «У нас немає планів щодо інвестування в ці об’єкти і створення на їхній основі комерційної, готельної або житлової нерухомості. Водночас ми вже маємо досвід реконструкції об’єктів культурного та історичного значення», - розповідають у СКМ.

Великий бізнес швидше готовий до меценатства, допомоги у збереженні культурної спадщини країни. Спонсоруючи реставрацію або відновлення пам’яток культури, вони працюють над формуванням іміджу соціально відповідального бізнесу. Доброчинні фонди створили багато українських олігархів: Ринат Ахметов, Віктор Пінчук, Сергій Тарута.

Фонд Ахметова «Розвиток України» у 2006 році брав участь у реконструкції резиденції Митрополита в заповіднику «Софія Київська». А один з акціонерів Індустріального союзу Донбасу Сергій Тарута разом зі співвласником девелоперської компанії HCM Group Андрієм Заїкою стали членами спостережної ради доброчинного фонду «Підгорецький замок», створеного наприкінці травня 2008-го. Меценати мають намір спрямувати понад EUR70 млн на відновлення одного з найкрасивіших замків Львівської області, збудованого у 1635-1640 роках італійським архітектором Андреа дель Аква.

Цікаво, що доброчинний фонд було створено через два місяці після того, як Всесвітній фонд пам’яток зі штаб-квартирою в Нью-Йорку включив Підгорецький замок до сотні історико-культурних об’єктів, яким загрожує руйнування.

Коштом голови Секретаріату президента України Віктора Балоги було відбудовано церкву в замку «Паланок» у Мукачевому. А депутат Петро Писарчук взяв під свою фінансову опіку Золочівський замок: на його гроші відновили другий поверх палацу, укріплення перед замком, тридцятиметровий міст, а зараз реставрують фасади. Замок відкриють для відвідувачів до Дня незалежності.

Комерційний інтерес до пам’яток виявляють дрібні бізнесмени і навіть фізичні особи. Але навіть якщо їм і вдається знайти гроші на початкові інвестиції, які включають купівлю об’єкта, то на реставрацію та утримання коштів зазвичай уже не вистачає.

Рецепт виживання

Хотинська фортеця обійдеться без ресторанів

Наталя Пастух, директор Державного історико-архітектурного заповідника «Хотинська фортеця»:

- Хотинський заповідник було створено у 2000-му, а роботи з відбудови фортеці, розпочаті рік потому, досі тривають - територія була занедбана цілих 60 років. Цього року заповідник виграв європейський грант на інтер’єрне облаштування офіцерських казарм, де ми зможемо вже через два роки відкрити музейні експозиції. Як національний заповідник від держави ми за всю історію свого існування отримали близько 8 млн грн. Грант передбачає таку саму суму.

Поки що ми показуємо туристам лише два об’єкти: турецьку фортецю і замок, а з відкриттям казарм і стрілецького тиру можна буде не лише залучити більше туристів, а й якнайдовше затримати їх на території заповідника.

Торік у нас побували 100 тис. осіб. Квиток коштує 3-6 грн, окрема плата передбачена за фото- і відеозйомку, екскурсії. Це дозволяє непогано заробляти. Ми вже п’ятий рік за свої гроші проводимо археологічні розкопки, здійснюємо реставраційні роботи, випускаємо рекламну продукцію. Хоча Хотинському заповіднику, звісно, ще далеко до доходів, приміром, Лівадійського палацу. У нас такі серйозні фінансові потоки будуть можливі, коли з’являться постійні експозиції: діорама, стрілецький тир, виставки у приміщеннях казарм. До того ж ми збираємося розвивати і додаткові послуги для туристів: кінні та водні прогулянки, а після реставрації приміщень можна буде подумати про створення елітного банкетного залу для проведення, приміром, весіль та інших заходів. Але спочатку потрібно вирішити проблему інженерних комунікацій. Тільки власна електропідстанція обійдеться у 5 млн грн.

До нас уже не раз зверталися підприємці з інвестиційними пропозиціями. Наприклад, пропонували розмістити гральні автомати на території фортеці. Але ця територія тим і цінна, що на ній немає рундучків, наметів. З Хотинської фортеці можна зробити духовний центр, пристосувати її під музейні експозиції. Але туристичної інфраструктури на території самого заповідника, що займає 16 га, бути не може. Її треба розміщати під фортецею.

Кандидат у ЮНЕСКО

На реставрацію Ханського палацу необхідно 250 млн.грн.

Євген Петров, директор Бахчисарайського історико-культурного заповідника:

- Очікуємо, що цього року заповідник відвідають 600 тис. туристів. Непоганий показник, але наприкінці 80-х ми приймали близько 800 тис. осіб. Тоді ще були відкриті для туристів Посольський зал і Золотий кабінет у Ханському палаці, про існування яких зараз мало хто знає, оскільки приміщення вже понад десять років законсервовані. Щоб знову відкрити їх для туристів, потрібні дорогі художньо-реставраційні роботи (розпис, різьблення, золочення), які, за нашими оцінками, обійдуться у 250 млн грн. Якщо на інші реставраційні роботи ми знаходимо кошти, то відновлення Посольського залу і Золотого кабінету виконати самостійно не в змозі. А робити це потрібно, адже Ханський палац і печерне місто Чуфут-Кале - кандидати на включення до списку всесвітньої культурної спадщини ЮНЕСКО у 2011 році.

У ЮНЕСКО великий перелік вимог до охочих потрапити до списку всесвітньої спадщини, однією з яких є реставрація об’єкта. У 2003 році заповіднику на ці цілі виділили з резервного фонду 1,5 млн грн з нагоди святкування 500-річчя Бахчисарая, у 2004-му ще 4 млн грн, але для цього довелося їздити до Києва, стукати в кабінети чиновників. Потім фінансування взагалі припинилося, і лише у 2007-му ми отримали 1,5 млн грн від Міністерства регіонального розвитку та будівництва України, а цього року - 200 тис. грн.

У кримському бюджеті коштів на заповідник немає. Якщо раніше місцева влада фінансувала охорону об’єкта, комунальні витрати, то зараз ці витрати ми практично в повному обсязі покриваємо за рахунок своїх заробітків, а з кримського бюджету отримуємо кошти на зарплату 30% працівників заповідника. Утримування палацу обходиться у 2 млн грн на рік без урахування реставраційних робіт за річних доходів заповідника у 5-6 млн грн. Приватні інвестори пропонували вкласти кошти в об’єкт, але лише за умови вилучення його з екскурсійного обороту.

Частково вирішити проблему фінансування могло б надання заповіднику статусу національного і перепідпорядкування його Міністерству культури і туризму або Міністерству регіонального розвитку та будівництва України. Заповідники, що перебувають, приміром, під опікою Мінрегіонбуду, крім своїх доходів отримують із держбюджету щороку близько 5-6 млн грн. Але кримська влада, навпаки, понизила об’єкт у статусі, забравши з назви «державний». Вони побоюються, що АРК втратить заповідник після переходу в підпорядкування Києву.

Блиск і злидні замків України*

	Замок XVI ст. - Поморяни, Золочівський район, Львівська обл.
	Замок XVII ст. - Підгірці, Львівська обл.
	Замок XIV ст. - Новомалин, Рівненська обл.
	Замок XII-XIV ст. - Сатанів, Городоцький район, Хмельницька обл. З кінця ХІХ ст. у замку розташована цукроварня.
	Палац Потоцьких XVII-XIX ст. - Тартаків, Сокальський р-н, Львівська обл. Після пожежі десятирічної давнини руйнується.
	Замок X ст. - Червоногруд (урочище Червоне), село Нагоряни, Заліщинський район, Тернопільська обл.
	Замок XVII ст. - Кудринці, Борщівський район, Тернопільська обл.
	Замок XV ст. - Клевань, Рівненська обл.
	Замок - стилізація XIX ст. - Леськове, Монастирищенський район, Черкаська обл.
	Замок XVI ст. - Пнів, Івано-Франківська обл.