Роберт Крісті Мілл. Гірські курорти

(розділ з книги "Курорти")

ПЕРЕДМОВА

Порівняно з центрами відпочинку інших типів, гірськолижні курорти
значно частіше є прибутковими підприємствами, що в якості логічного доповнення
до основної діяльності можуть займатися також управлінням нерухомістю.

– Urban Land Institute
Planning Considerations for Winter Sports Development

Стан та якість обладнання та будівель гірськолижного курорту є важливим чинником при оцінці лижниками відпочинкового комплексу. За результатами опитування любителів гірськолижного відпочинку на чотирьох курортах Вермонту (США) пріоритетність головних показників якості зимового відпочинку є наступною:

1. ціна денного абонемента на підйомник;
2. максимальний час очікування в черзі на підйомник;
3. тип та якість закладів харчування;
4. час пішої ходи від автостоянки до основних споруд біля підніжжя;
5. частка території, що покривається сніговими гарматами;
6. ставлення до відвідувачів з боку обслуговуючого персоналу.

Пункти 2, 4 і 5 залежать саме від проектування та функціонального планування курорту, тоді як п.3 стосується надання певного виду послуг.

У цьому розділі описується: процес проектування гірськолижного курорту. При цьому потрібно забезпечити рівновагу між фізичними можливостями ділянки для розміщення на ній лижників і економічними потребами розробника щодо отримання прибутку. Викладено характеристики придатних для освоєння ділянок, а також загальноприйняті підходи при їх проектуванні. Принципово важливим у будівництві гірськолижних курортів є дотримання послідовності прийняття рішень.

ПРОЦЕС ДІВЕЛОПМЕНТУ

Хоча ціна на приватні земельні ділянки залежить від їх розташування
відносно функціональних зон курорту, максимізація вартості таких ділянок
повинна бути вторинним пріоритетом Лісової служби США (USFS).

– ЛІСОВА СЛУЖБА США

БАЛАНС

Концептуальна філософія проектування вимагає дотримання балансу, як фізичного – в першу чергу між величиною лижної території та потребами ринку, так і економічного – між розміром інвестицій та очікуваною прибутковістю проекту.

Фізичний баланс

Фізичний баланс означає, що розмір території повинен бути достатнім для задоволення ринкових потреб, але не надмірним – так, щоб територія використовувалась повністю. Свій “внутрішній” баланс повинен бути і на території самого курорту: кількість лижників, що перебувають на схилі гори, повинна бути такою, щоб гарантувати їм безпеку і комфорт. У свою чергу кількість лижників, що можуть спуститись з гори за одиницю часу, визначає вимоги до розбудови мережі підйомників (кількість, потужність, складність трас тощо). Іншими словами, кількість людей, що піднімаються на підйомнику (його пропускна здатність) повинна бути збалансована із кількістю, шириною та складністю трас, якими лижники спускаються до початку підйомників. Пропускна здатність визначає кількість і види додаткових обслуговуючих закладів, які потрібно збудувати в зоні підніжжя та на прилеглій території.

Економічний баланс

Другий принцип рівноваги, сформульований Фарвелом – баланс між сумою грошей, інвестованих у проект, і його прибутковістю. Тобто, інвестори вкладають гроші у будівництво та інфраструктуру, які далі стають інструментами для отримання доходу. Кількість та якість матеріальної частини повинна бути такою, щоб отримуваний дохід забезпечував належну рентабельність капіталовкладень для інвестора. Дохід залежить від таких показників, як кількість лижників на горі, виручка з одного лижника за візит (день/тиждень/готельну зміну) і тривалість сезону. Разом із тим, керівництво повинно тримати під пильним контролем поточні операційні витрати курорту.

ПРОЦЕС ПРОЕКТУВАННЯ

Загальний процес проектування гірськолижного курорту відображений на мал. 5.1.

Мал. 5.1 Процес проектування забудови ділянки під гірськолижний курорт

Концепція та визначення завдань

Створюється початкова концепція. Через високу собівартість освоєння, території, придатні для гірськолижного спорту, перш за все розглядаються як джерело прибутку від надання рекреаційних послуг, і в другу чергу - як землі для операцій з нерухомим майном. Проте, останнім часом посилюється тенденція до збільшення прибутковості курортів власне за рахунок використання землі. Гірськолижні комплекси можна умовно поділити так:

- Курорти I типу це курорти міжнародного значення, що пропонують бездоганні гори, широкий вибір готелів, житла та нерухомості на продаж.
- Курорти II типу ці курорти не настільки популярні, як попередні; вони пропонують меншу кількість розваг і розраховані на вужчий ринок (лижні клуби та групи).
- Курорти III типу пропонують високоякісні лижні траси, але ринок нерухомості розвинутий слабо. Багато з таких курортів працюють лише у вихідні дні.
- Малі, часто малорентабельні курорти - працюють лише у вихідні дні. Типовим прикладом є гірський клуб в Онтаріо, який не має снігових гармат, зі схилами з перепадом висот до 100 метрів, Т-подібними підйомниками (бугелями), забудований дерев’яними будиночками в швейцарському стилі та без ліцензії на продаж алкоголю.

Покупцями нерухомості на курортах І типу є, як правило, сімейні люди старшого віку, більш прив’язані до певного курорту чи місцевості; це майно навряд чи здаватиметься внайми. Прихильниками курортів ІІ типу є молодші люди, вони приїжджають на відпочинок частіше і катаються на різних курортах; нерухомість цікавить їх швидше як інвестиція, ніж як житло для себе. Менші курорти, що працюють у вихідні, переважно орієнтовані на сім’ї, дітей і лижників-початківців. Такі курорти відвідуються місцевими мешканцями і не приваблюють туристів з інших міст. Проте вони вирощують любителів, готових до більш складних схилів.

Далі визначаються конкретні цілі щодо освоєння та забудови курорту. Дослідження потенціалу ринку та порівняльна характеристика кількох земельних ділянок з оцінкою можливості фінансування проекту дозволяють визначити найбільш привабливу територію. Вона і стає об’єктом подальшого детального аналізу.

Далі визначаються загальні принципи проекту, розраховується пропускна здатність спусків та зони підніжжя. Після цього можна скласти більш докладний план і визначити, де саме пролягатимуть лижні траси. Як зазначено вище, саме лижні траси визначають схему розбудови мережі лижних підйомників та їх типи, що в свою чергу впливатиме на планування зони підніжжя гори. На кожному з етапів планування може виникнути необхідність переоцінки пропускної здатності лижних трас і, відповідно, перепланування їх розміщення.

Після цього проектується під’їзна дорога і робиться остаточна перевірка планування та збалансованості між собою всіх лижних трас, підйомників, зони підніжжя та під’їзних шляхів.

За необхідності проект може бути змінено і вдосконалено. Проектування розбивають на фази, креслять план зони підніжжя, план забудови та оперативний план. Тоді складають звіт про екологічну безпеку, проводять аналіз рентабельності підприємства і остаточний проект затверджується.

Короткий відступ 5.1
ПРОЦЕС РОЗБУДОВИ КУРОРТУ: РОБИМО БІЛЬШЕ ЗА МЕНШЕ

Генеральне планування курорту завжди було і надалі часто є тривалим виснажливим процесом, який може тривати і 20 років. Оскільки лижними курортами володіють відкриті акціонерні компанії, що котуються на біржах, тут існує постійний тиск з боку акціонерів, які хочуть отримувати від курорту негайні короткострокові прибутки. На думку Бекка Ціммермана, директора компанії Design Workshop, “продаж нерухомості стає рушійною силою для розвитку курортів, оскільки на експлуатації гори не заробиш так багато швидких грошей”. Середній вік лижників збільшується, вони отримують власні доходи і є потенційними покупцями нерухомості. Зараз зводяться об’єкти нерухомості різних цінових рівнів. Декілька років тому ванкуверська компанія INTRAWEST розпочала спорудження кондомініумів із невеличкими квартирами для тих, хто не може дозволити собі дорогу дачу. У Баффало Лодж, що в Кейстоні, площа такої квартирки становить у середньому 84 м2, що суттєво менше за середні розміри квартир на інших курортах Колорадо (110-130 м2). Та навіть при такій площі ціна квартири сягає 327 тис. доларів.

Джерело: Jill Jamieson-Nichols, “Beyond Skiing: New Trends in Colorado Mountain Resort Development Urban Land (April 1998) vol. 57: 82-85.

ДОЗВОЛИ ТА ЛІЦЕНЗІЇ

Більшість великих і популярних гірськолижних курортів США збудовано (хоча б частково) на території, що знаходиться в управлінні Лісової служби США (USFS). Понад 90% лижних курортів у Скелястих Горах і на Тихоокеанському узбережжі експлуатуються згідно ліцензій, виданих USFS. Для порівняння, на північно-східному узбережжі США частка таких курортів становить 35%, на Середньому Заході це 8% територій, а на Південному Сході немає жодного такого курорту. У 1960 році спеціальним Законом “Про довготермінове використання земель” було встановлене право на розташування приватних гірськолижних курортів на національних лісових землях. Така політика регламентувалась різноманітними протоколами та угодами між Лижною організацією Сполучених Штатів (U.S. Skiing), Національної асоціацією лижних курортів (the National Ski Areas Association - NSAA) та Лісовою службою США (USFS). Лижна організація Сполучених Штатів (U.S. Skiing) - це державний орган з питань лижного спорту і сноубордингу у США. Національна асоціація лижних курортів (NSAA) - це асоціація лижних курортів, що представляє більшість курортів, які працюють за ліцензіями на землях Лісової служби США. У свою чергу, Лісова служба відповідає за різні види діяльності в державних лісах, постійно дбаючи про охорону довкілля. Разом вони зосереджують свою увагу на наступному:

- партнерство між державними і приватними структурами для розвитку рекреаційних зон;
- різностороннє використання земель, що знаходяться у державній власності;
- захист інтересів місцевих общин;
- забезпечення життєздатності місцевої економіки;
- підтримання екобалансу.

Оскільки для освоєння земель під курорти потрібен дозвіл Лісової служби, власники та забудовники (дівелопери) курорту повинні продемонструвати, що його створення буде вигідним і для громади, і для держави, а також приноситиме прибуток самому власнику. Процес отримання дозволу складається із шести етапів:

1. Визначення потенційної ділянки обома сторонами - забудовником (дівелопером) і USFS.
2. Видання дозволу USFS на проведення детального дослідження ділянки забудовником.
3. Випуск USFS стислого тендерного буклету, який дає можливість забудовнику (та іншим претендентам) боротись за право на освоєння ділянки, подаючи свої пропозиції.
4. Надання USFS переможцеві тендеру на освоєння ділянки.
5. Підготовка обраним забудовником генерального плану та аналіз впливу майбутнього курорту на різні сфери суспільного життя та природу.
6. Видання USFS спеціальної ліцензії на користування землями. Укладається договір на користування землею між USFS та концесіонером. Довгостроковий дозвіл видається зазвичай на 20-30 років і стосується використування територій біля підніжжя гори (базова зона), тоді як на решту територій під освоєння ліцензії видаються щорічно.

Умови майбутнього освоєння та забудови є предметом переговорів. Концесіонер щорічно сплачує внески за право користуватися землею. Розмір таких внесків визначається у залежності від здійснених фізичних вдосконалень на території, що освоюється, а також від отриманого річного доходу.

Щодо експлуатації земель USFS можна зробити три основні зауваження:

1. Процес отримання дозволу USFS для початку роботи і/або подальшої розбудови курорту може бути надзвичайно довготривалим і коштовним.
2. Зміни умов експлуатації земель з боку USFS, які стосуються земельних зборів, власності чи довготривалої оренди земельної ділянки і т. ін., безпосередньо впливають на роботу курорту.
3. Курорти, які працюють відповідно до дозволу USFS, можуть бути закриті в кінці сезону, навіть, якщо пізнього весняного снігового покриву достатньо для продовження роботи курорту.

Іншими словами, курорти, які працюють за ліцензією від USFS, мають менше свободи у роботі, аніж ті, що працюють на приватній землі.

У Франції з часу, коли був прийнятий Закон “Про захист довкілля” (1976 р.), кожен проект майбутнього курорту з бюджетом понад 6 млн. франків повинен пройти екпертизу на предмет можливих наслідків для довкілля. У Німеччині визначальною є політична сумісність проекту. На відміну від США, у Франції діяльність жодного гірськолижного курорту не була припинена у зв’язку із можливістю завдання шкоди навколишньому середовищу.

У Австралії в штаті Вікторія створено спеціальну гірськолижну комісію штату, діяльність якої не підпорядковується Службі національних парків, оскільки лижний спорт та туризм значно відрізняється від інших видів діяльності в національних парках. Комісія контролює всі території, зайняті гірськолижними центрами, а також кілька потенційних ділянок під розвиток гірськолижних курортів.

ПРИВАБЛИВІ ДІЛЯНКИ

Головний принцип чіткий: захист довкілля є пріоритетом при розгляді
питань про розширення використання природних ресурсів.

- Витяг із плану адміністрування національного парку Бенфф, 1988.

ПРИДАТНІСТЬ ДІЛЯНКИ

Освоєння гірських ділянок - це особливо складне завдання. Лісова служба США розробила спеціальні критерії оцінки потенціалу ділянки (див. мал. 5.2).

Критерії	Фактори оцінювання
Сніговий покрив	Кількість місяців	4 і більше	3	2	1	1 і менше
Структура снігу	Частка сезону, коли достатньо сухого снігу	2/3 сезону і більше	1/2	1/3	1/4	Менше, ніж 1 місяць
Штучний сніг, якщо бракує природнього	Кліматичні та економічні розрахунки щодо виробництва штучного снігу	Дуже сприятливі	Задовільні	Невідповідні
Снігопади як несприятливий фактор	Кількість спричинених опадами проблем	Незначна або жодних	Поодинока шкода	Велика шкода	Регулярна велика шкода
Стан льоду (лише для організації ковзанярства)	Задовільний (кількість днів)	90 і більше	60 – 90	30 – 60	Менше 30	Оцінка виводиться коли є ковзанка
Перепад висот лижних трас	У метрах, по території, придатної для катання	Понад 900 м	600 – 900	300 – 600	180 – 300
Стрімкість трас і рівень лижників	Для початківців Для середнього рівня Для високого рівня	Всі Всі Всі	Більшість Більшість Більшість	Адекватні Адекватні Адекватні	Неадекватні Неадекватні Неадекватні	Жоден Жоден Жоден
Орієнтація схилів	За сторонами світу	Пн.	Пн.-сх.	Сх.	Зах.	Пн.-зах. або пд.
Довжина трас	Однотипність лижної траси	Можна легко забезпечити	Необхідні незначні модифікації рельєфу	Необхідні значні модифікації	Необхідні значні зміни рельєфу усієї території	Неможливо забезпечити
Розчищення трас	Витрати на розчищення	Низькі	Середні	Високі
Стан поверхні трас	Витрати на зміни ґрунту, рельєфу, насаджень	Жодних	Низькі	Середні	Високі	Зміни бажані, але не дозволені
Захищеність трас	Природній захист від вітру і сонця	Відповідає потребам всіх трас	Відповідає потребам майже всіх трас	Не відповідає потребам трас
Вітер	Типовий для сезону	Не сильний	Змінний	Змінні поривчасті вітри	Постійні сильні вітри
Температура повітря	Денна температура	Переважно вище, ніж -17°C	Макс. т-ра вища, ніж -17° у більшість днів	Макс. т-ра нижча, ніж -17°С
Лавини (їх імовірність та контроль)	Імовірність лавини Небезпека лавини Необхідний рівень контролю	Жодної Жодної Не потрібний	Випадкова Низька Незначний	Періодичні Середня Помірний	Довготривалі Прийнятна протягом більшої частини сезону Інтенсивний	Неприйнятна протягом більшої частини сезону
Забезпечення електроенергією	Забезпеченість і ціна	Наявна за номінальними цінами	Наявна за помірними цінами	Наявна за високими цінами	Недоступна або цінові перешкоди
Розміри стоянки та зони підніжжя	Наявність місця для необхідної розбудови закладів зони підніжжя	Достатньо для значної забудови	Достатньо лише для мінімуму необхідних служб	Достатньо, але складнощі із власністю на земельні ділянки	Недостатньо (необхідні транспортні перевезення)	Недостатньо
Характеристика сезону	Порівняння зимової і літньої діяльності	Влітку краще, ніж взимку	Взимку краще ніж влітку	Лише зимоий сезон
Стан власності на землю	Зона підніжжя у приватній власності (а не в розпорядженні Лісової служби США)	Не важливо для успішного бізнесу	Бажано, але не суттєво	Необхідно – приватне володіння великими ділянками	Необхідно – приватне володіння малими ділянками
Оптимальний об’єм розбудови	Величина території	Державного значення	Регіонального значення	Місцевого значення
Естетичний вплив	Видимість з автомагістралей та населених пунктів	Погана або взагалі не видно	Більш-менш видно	Добре видно	Опис вигляду, за умови, якщо він є прийнятним.
Доїзд	Забезпеченість доїздом та транспортом із міст	Ідеальний для ділянки	Добрий, та потрібно ще кілька доріг	Добрий, та необхідно ще багато доріг	Не дуже добрий, але прийнятний	Неприйнятний
Власна оцінка експерта		Відмінно	Добре	Задовільно	Незадовільно	Незадовільно

Загальна фізична відповідність ділянки залежить від чотирьох аспектів:

- межі й привабливість ділянки;
- доступність з точки зору під’їзду та близькість до споживачів;
- екологічні обмеження;
- непередбачувані витрати через специфіку ділянки.

Привабливість

Привабливість ділянок визначається за різними факторами. По-перше, з точки зору природи та навколишнього середовища - люди шукають оптимальної рівноваги між кліматичними та погодними умовами, станом та кількістю снігу, тривалістю снігового сезону та лісовим покривом.

Слід уникати ділянок, на яких часто фіксуються надто низькі або надто високі температури і сильний вітер. Найкращим є сухий сніг. В сучасних умовах нормою вважається, коли рівень опадів на гірськолижному курорті сягає 600 см ні ед. напевне опечатка в оригіналі, ймовірніше 60 см). Використання обладнання для штучного снігу останми роками перетворило деякі невеликі гірськолижні курорти на прибуткові підприємства. У Новій Англії та інших східних штатах через значні температурні коливання і часті дощі і морози тривалість снігового сезону залежить саме від якості штучного снігу. Все частіше і частіше природний сніг на курортах доповнюють штучним.

Подібно до зрошувальної системи для гольфових полів, для систем штучного снігу необхідний резервуар води, розгалужена система трубопроводів і помп та велика кількість гармат для розпорошення снігу по схилах. Принцип роботи систем полягає у тому, що при певній температурі і вологості повітря вода у вигляді маленьких краплинок вистрілюється під дією стисненого повітря чи великих вентиляторів і падає на схили, вже перетворившись на сніг. Такий штучний сніг є щільнішим, містить більше води і менше повітря, ніж природний. Безкомпресорні системи є досить економічними і завдяки безшумності часто використовуються довкола зони підніжжя. Системи із застосуванням стисненого повітря є дешевшими в обслуговуванні та ремонті, мають довший термін експлуатації. Вони ефективні за погоди, не зовсім сприятливої для виробництва снігу, тоді як безкомпресорні системи найкраще працюють за низьких температур, в ідеалі близько -17°С.

Снігові гармати потребують надійного і високоякісного водопостачання, а також забезпечення легкого доступу до всіх вузлів системи подачі води. Для прикладу, щоб покрити 100 м2 площі сніговим покривом товщиною 30 см., необхідно 17 000 літрів води. Це означає витрату від 2 000 до 38 000 літрів води за хвилину. 78% перетвореної у сніг води навесні стікає назад у басейни річок.

ҐРУП ДЕЛЬТА, відома консалтингова компанія, що спеціалізується по лижних курортах, розробила методику, яка забезпечує мінімізацію витрат на виробництво штучного снігу і підвищення привабливості курорту для лижників. Для прикладу, будується одна або декілька трас шириною 90-120 м, посередині траси створюються острівці, які урізноманітнюють спуск та запобігають монотонності порожньої траси. По середині траси закопується лише одна водяна труба, і з інтервалом 40 м встановлюються гідранти зі сніговими гарматами, які таким чином можуть обслуговувати обидві сторони траси.

Повністю автоматизовані системи штучного снігу почали випускати в середині 1980-х років. Для обслуговування їх шлангів та гармат необхідно лише кілька людей. Це особливо зручно для таких країн як Франція, із суворим трудовим законодавством, що обмежує гнучкість графіку роботи персоналу та тривалість робочого дня.

У Північній Америці північна і північно-східна орієнтація схилів захищає їх від впливу сонця і вітрів. На дуже стрімких схилах, а також на схилах на низьких висотах з вищими температурами зі снігом буває більш проблематично, хоча це дуже залежить від того, де знаходиться гора. Наприклад на г. Маунт Худ (Орегон), снігу так багато, що навіть південні схили вище лінії лісу є ідеальними для катання в пізній весняний сезон.

Лісовий покрив робить катання цікавішим і одночасно захищає від вітру як лижника, так і лижну трасу. Він додає контрастності, коли сонячне проміння падає під малим кутом, а також урізноманітнює і ускладнює катання для досвідчених лижників.

Рельєф місцевості є другим фактором, який впливає на привабливість ділянки. Кут нахилу ділянки повинен відповідати рівню катання цільової групи лижників. Перепади висот і різноманітність пейзажів сприяють формуванню приємних вражень від перебування на схилі. Особливу увагу забудовники повинні звертати на наступне:

- стрімкі та нестійкі схили та зони каменепадів;
- сильні снігопади;
- снігові лавини;
- мікрокліматичні умови, зокрема небезпечний вплив вітру;
- вододіли та заболочені ділянки;
- повені і сезонні водні потоки;
- проблеми якості повітря, що виникають через «інверсію» (ефект бурих хмар, спричинений холодним повітрям, яке утримує теплі повітряні потоки близько до землі);
- перспективи на майбутнє;
- сонячне випромінювання та тінь;
- вплив сезонних змін на види курортної активності.

Місткість схилу - це кількість лижників, що перебувають на одному акрі (0,4 га) території, із врахуванням того, що реально кількість лижників на лижних трасах становить менше половини від їх загальної кількості. Решта лижників в цей час піднімається на гору, відпочиває у котеджах або стоїть в чергах на підйомник. Допустима щільність лижників залежить від цільової групи клієнтів. На курортах, орієнтованих на людей у відпустках, вона в середньому становить від 10 до 15 лижників на акр (25 - 42 лижники/га). Цей чинник впливає не тільки на привабливість курорту та безпеку лижників, а й на економіку курорту. Чим вищими є витрати на будівництво і чим коротший сезон, тим більша щільність лижників необхідна для того, щоб курорт працював з належною прибутковстю. Середня кількість відвідувачів на курортах Нової Англії становить приблизно 20 осіб на акр, тоді як на Середньому Заході вона зростає до 100 осіб на акр (250 осіб/га).

Також щільність лижників залежить від снігового покриву, від якісного проектування схилів та лижних трас і від догляду за ними. За умов великої кількості та доброї стійкості снігу, належного догляду за ним, трамбування, штучного виробництва снігу та вдалого проектування лижних трас, можна допускати більшу щільність лижників.

Основним стримуючим фактором для гірськолижних курортів і третім фактором, який впливає на привабливість ділянки, є недостатність зони підніжжя. Особливо це стосується умов для паркування. Для найефективнішого функціонування гори слід організувати розгалужену систему підйомників, яка дозволятиме рівномірно розосереджувати відвідувачів по схилах. Підйомники повинні розходитись з одної або двох точок. Територія навколо посадочних станцій біля підніжжя повинна бути достатньо великою, щоб це можна було здійснити.

Щільність закладів для проживання зменшується у міру віддалення від зони підніжжя. Висока щільність, високі ціни на проживання - в основному мова йде про готелі - це характерні ознаки зони навколо зони підніжжя, і вони задовільняють потреби тих лижників, які зупиняються на відносно короткий час. Трохи далі, як правило, збудовані кондомініуми - багатоквартирні будинки із трохи меншою “щільністю” мешканців. Ще далі розміщені односімейні будинки, тут люди платять гроші за можливість милуватись приємними пейзажами. Прямий доступ до схилів збільшує вартість готельного номера або ціну на нерухомість.

Роздрібну торгівлю також структуровано подібним чином - ресторани, лижні крамниці, спеціалізовані магазини розташовані безпосередньо біля схилів; трохи далі знаходяться заклади, які надають побутові послуги, а ще далі - великі крамниці.

Четвертим і останнім фактором, що впливає на привабливість ділянки, є потенційна тривалість сезону. Типовий гірськолижний сезон триває 130 днів: приблизно від Дня подяки (кінець листопада) до Великодня - зі змінами в залежності від кліматичних умов. Прикладом може слугувати тривалість сезону в північному Онтаріо і північному Мічігані - 131 день, тоді як на півдні Квебеку сезон в середньому на 10 днів коротший. Сезон в центральному та південному Мічігані триває 100 днів - з середини грудня до третього тижня березня. В південному Онтаріо 70-ти денний сезон починається перед Новим роком і триває до кінця лютого. Впровадження нічного катання є ще одним способом значного збільшення кількості лижників, що обслуговуються, а це підвищує економічну життєздатність курортів.

Відстань до клієнтів

Чим привабливішою буде територія курорту, тим з більшої відстані до неї будуть їхати туристи. З іншого боку, у міру зростання відстані до клієнтів масштаби і привабливість території курорту повинні теж зростати. Курорти, що в основному приймають лижників, які готові потратити на дорогу 1-2 години і планують кататись протягом дня, орієнтуються на місцевий ринок. Курорти, в основному завантажені по вихідних днях і націлені на регіональний ринок, як правило приймають лижників, готових провести в дорозі до улюблених схилів до пів-дня. Шанувальники курортів, націлених на загальнонаціональний ринок та міжнародних відвідувачів, готові витратити більш, ніж половину дня для задоволення своїх рекреаційних потреб.

Короткий відступ 5.2
СНОУ-ІНЖИНІРИНГ

“Сноу-інжинірінг” - це консалтингова компанія, яка спеціалізується на створенні нових гірськолижних курортів, а також допомагає вже існуючим курортам покращити їхні траси і рівень послуг. Компанія заснована у 1958 році. Кожного разу, виконуючи роботу на новій ділянці, компанія перевіряє кожну деталь. Гора, що на перший погляд може здатись дуже вдалою для гірськолижного спорту, може мати багато недоліків для створення відпочинкового комплексу.

Спуски повинні бути розташовані по таких напрямках, щоб це сприяло максимально зберегти достатній сніговий покрив. Місцевість повинна бути достатньо різноманітною, щоб надати можливість насолодитись катання лижникам з різним рівнем підготовки. Слід брати до уваги й обмежувальні фактори довкілля. Були випадки, коли “Сноу-іжиніринг” попереджала майбутніх засновників гірськолижних курортів про те, що їхні території є непридатними для курорту. Солідна репутація цієї компанії ґрунтується частково на її відмові представляти якийсь певний продукт. В основному вона займається адаптацією обладнання для потреб якоїсь окремої гори. В додаток до пропозицій щодо планування та проекту гірськолижного курорту компанія скеровує керуючого будівництвом в район будівництва для нагляду за будь-яким роботами, які необхідно провести на місці.

Джерело: Michael Kirkpatrick “Jack Frost, Inc. ” New England Business 13, no.2 (February 1991): 52-53

Екологічні обмеження

Переважну більшість лижників приваблюють зимові курорти, де є можливість насолодитись красою природи. Щоб курорт був прибутковим у довгостроковій перспективі, дуже важливо дотримуватись балансу між завантеженістю його лижниками і естетикою вражень від перебування тут на відпочинку. Курорти можуть стикнутися з такими обмеженнями щодо довкілля, як, наприклад, наявність ареалів зникаючих видів тварин, існування специфічних культурних та археологічних особливостей, які необхідно зберегти, або бідність природних ресурсів. При побудові лижного курорту слід звертати особливу увагу на:

- мінімізацію впливу на довколишнє середовище під час будівництва;
- збереження ареалів дикої природи;
- мінімізацію викидів від снігоутворюючого обладнання у ріки та потічки; для цього слід використовувати спеціальні басейни чи резервуари;
- забезпечення доставки працівників громадським транспортом а гостей - регулярним спеціальним транспортом для забезпечення якості та чистоти повітря;
- розвиток програми переробки та утилізації сміття;
- енергозберігання.

Вартість ділянки

Вартість землі повинна бути збалансована відносно прибутку, котрий можна отримати від її використання. На заході більш ніж ? всіх гірськолижних курортів розташовані на землях в державній власності з встановленою річною орендною платою. В інших регіонах вартість землі є наріжним каменем у визначенні економічної життєздатності території. Ціна землі понад 1000 доларів за акр (0,4 га) робить ділянку занадто дорогою, якщо тільки на ній не присутні певні сприятливі фактори, які можуть компенсувати такі витрати.

Все більше курортів використовують технології для виробництва штучного снігу, щоб розширити свої можливості приймати туристів. Тут необхідно провести ретельний аналіз і розрахунки, оскільки закупівля такого обладнання є досить великою інвестицією, яка вимагає капіталовкладень від 25 до 70 тис. доларів на акр (62,5 - 175 тис. доларів на гектар). Крім того, витрати лише на технічне обслуговування такого обладнання складають п’ять доларів за годину на один гектар. А вартість води та електроенергії слід ретельно розраховувати у співставленні з можливим додатковим доходом.

ОСНОВНІ КЕРІВНІ ПРИНЦИПИ ПЛАНУВАННЯ

“Вміле планування розвивається як процес, в якому чітко формулюються
завдання і цінності, встановлюються планово-обумовлюючі сили
і визначаються стратегічні пріоритети і концепції, полегшуються зміни
і не відбувається втрата індивідуальності проекту.”

ELDON BECK AND SHERRY DO RWARD
Resourt Development Handbook
(Посібник із створення курортів, Елдон Бек і Шері Дорворд)

Місцеві громади, що проживають поруч із гірськолижними курортами, повинні намагатись задовольнити очікування гостей і представити їм якісь унікальні особливості та переваги їхньої місцевості. Цей зв’язок між людьми і природою повинен в кінцевому результаті призводити до формування міцних місцевих громад, які емоційно пов’язані зі своєю землею.

У плануванні такої общини чи селища корисно враховувати різноманітні фізичні, естетичні і соціальні чинники. До найважливіших із них належать:

- врегулювання автомобільного руху;
- кількість відвідувачів;
- пристосованість для інтенсивного пішоходного руху;
- наявність фізичних та візуальних зв’язкових ланок між громадою і оточуючим природним середовищем;
- забезпечення потреб місцевого населення.

Дотримання певних принципів під час планування курортів убезпечить ділянку від можливих подальших проблем під час будівництва і подальшої роботи курорту та в співіснуванні із місцевою громадою.

1. Щоб уникнути конфліктів щодо функціонального використання землі, планування лижних трас та підйомників слід пристосовувати до природніх умов даної ділянки (рельєф, насадження тощо). Тоді проект буде прекрасно вписуватись у природнє середовище без його нищення чи модифікації (буде “екологічно дружнім”). Крім того, чим менше модифікацій території, тим дешевшим є будівництво.

2. Розподіл лижників за рівнем навичок катання має вигляд дзвоноподібної кривої, на кожному кінці якої містяться по 5-15% лижників, а посередині - близько 70%. І дійсно, реальна ситуація на курортах фактично відповідає цим пропорціям (5-15% - початківці, 70% - середній рівень; 5-15% -високий рівень). В ідеалі гірськолижні траси повинні бути розподілені за складністю саме у такому співвідношенні.

3. Свіжовтрамбовані спуски приваблюють лижників, які за вправністю катання на 1-2 рівні нижчі, ніж ті, на кого дійсно розрахований схил. З іншого боку, горбисті чи підмерзлі траси стають складнішими.

4. Зі зростанням рівня катання лижників, ті самі схили поступово перестають бути для них цікавими. Задовольнити потреби досвідчених лижників набагато “дорожче” для курорту, оскільки у порівнянні з початківцями вони потребують крутіших спусків, наїжджають набагато більше “вертикальних метрів” за день, піднімаються на підйомнику значно частіше, і їм більше подобається кататись з вершини гори, де планування, розбудова конструкцій і обслуговування гори є суттєво дорожчими. Через те, що вони їздять швидше, ніж початківці, підйомники і спуски можуть прийняти меншу кількість досвідчених лижників, ніж новачків.

5. Лижники-початківці та лижники-середнячки приносять набагато більше прибутку, ніж досвідчені лижники.

6. У ході проектування під’їзних шляхів курорту за основу повинні розглядатись транспортні потоки у години пік, коли погода не є визначальним фактором. Як правило, лижники прибувають на курорт протягом двох годин вранці, тобто у 60% випадків траспортні потоки можна добре контролювати без заторів і перенасичення. Далі, очікується, що погода буває поганою орієнтовно у 20% випадків протягом піку лижного сезону, коли доїзд до курорту займе більш, ніж 2 години. І, нарешті, решта 20% випадків - доїзд триватиме більше 2 годин, коли кількість бажаючих кататись перевищуватиме планову потужність курорту.

ПОТУЖНІСТЬ КУРОРТУ

“Слід обміркувати, як розділити лижників із різним рівнем катання.
Вони не повинні заважати одні одним. Траса, на якій будуть ділянки різної
складності, виявиться заскладною для менш досвідчених лижників і не набуде
популярності серед більш досвідчених через надто прості її відрізки.”

ЛІСОВА СЛУЖБА США
Планування курортів для зимових видів спорту

Щоб правильно визначити загальну потужність курорту, слід розрахувати за площею схилів кожного рівня складності загальну пропускну здатність трас. На основі пропускної здатності трас можна визначити потребу у підйомниках і облаштуванні зони підніжжя

ПОТЕНЦІЙНА ПОТУЖНІСТЬ

Щоб визначити пропускну здатність гірськолижних трас, уважно виконайте наступні сім кроків:

1. Межі території курорту. Спочатку визначіть і нанесіть на карту межі території курорту.

2. Загальна придатна для катання територія. Наступний крок – це визначення всієї придатної для катання площі. Кожну місцевість можна класифікувати як непридатну для катання, відносно придатну і привабливу. Непридатними вважаються занадто стрімкі, занадто пологі, кам’янисті, лавинонебезпечні схили, а також зони можливих сильних поривів вітру. У розрахунки не включають зону підніжжя, скелясті місця, а також ділянки із нестабільними ґрунтами.

Відносно придатна місцевість підходить для катання, але не є привабливою. Це можуть бути вузькі чи пологі схили. Такі площі можна використати для доїзду чи виходу на основні площі для катання, або для сполучення між привабливими трасами. Ці площі не включаються в розряд придатних для катання.

3. Класифікація за рівнем вправності лижників. Загальна площа, придатна для катання, складається зі схилів із різним кутом нахилу. Чим стрімкіший схил, тим вправнішим повинен бути лижник. Досвідчені лижники надають перевагу ділянкам, де менше людей. Крім того, фактор безпеки вимагає, щоб на стрімкіших схилах було менше лижників у перерахунку на одиницю площі. Отже, наступним кроком буде поділ усієї придатної для катання території за рівнем вправності лижників.

Лісова служба США рекомендує відводити для початківців схили з кутом нахилу 15-25°, для лижників середнього рівня – 25–40°, і для досвідчених – понад 40°. У таблиці 5.1 наведено принципи планування лижної території, систематизовані відомим у цій галузі консультантом Тедом Фарвелом.

ТАБЛИЦЯ 5.1 Планування лижної території

Рівень навичок катання	Кут нахилу траси	ПРОПУСКНА ЗДАТНІСТЬ ДІЛЯНКИ			Перепад висит у футах (а)	Перепад висот у метрах (а)
		Частка від загальної кількості лижників	Лижників / на акр (0,4 га)
			Перебуває на трасах	Перебуває загалом по курорту
Початківець	10-15°	5%	22-44	50-100	421	128
Новачок	15-25°	10%	18-26	40-60	946	288
Нижче середнього	25-35°	20%	13-22	30-50	1262	385
Середній	30-40°	30%	9-15	20-35	1683	513
Вище середнього	35-45°	20%	7-9	15-20	2322	577
Високий	45-60°	10%	4-7	10-15	2709	673
Дуже високий	60°+	5%	4-7	10-15	3871	962
Середнє значення			10-17	23-28	2000	479
Середнє значення за добу(б)					9299	2834