Михайло Орлов
Експерт-Нерухомість. - 2008. - 23 червня. - №25 (169).

Курортні інвестиції

В Україні зростає попит на курортну нерухомість. При цьому наші співвітчизники все частіше віддають перевагу більш якісним і менш дорогим апартаментів, розташованих на закордонних курортах.

Зростання добробуту та розвиток іпотечного ринку дозволили українцям не тільки вирішити житлову проблему, але і задуматися про придбання нерухомості для літнього відпочинку. Найбільшою популярністю користуються приморські міста і селища Автономної Республіки Крим. Якщо до 2005 року житло в них в основному купували росіяни, то тепер більшість клієнтів кримських забудовників - мешканці українських міст-мільйонників. За словами начальника відділу продажів групи компаній Genesis Марії Витковою, за останній рік квартири в Ялті подорожчали на 23%, а в селищах, розташованих уздовж моря, ціни на нерухомість зросли на 40-60%. Директор кримського представництва компанії Consol Сергій Кононов вважає, що причиною такого стрибка став не тільки збільшується попит, але і дефіцит земельних ділянок для будівництва в прибережній зоні.

Перлини Криму

До 2005 року нерухомість у Криму в основному росіяни купували, тепер більшість клієнтів місцевих забудовників - мешканці українських міст-мільйонників.

Найактивніше освоюється Південний берег Криму: Ялта, Алушта (www.alushta-apartments.ru), Гаспра, Гурзуф, Алупка, Місхор, Лівадія, пр. «Територія Великої Ялти - не тільки сама застраиваемая частина Кримського півострова (майже сімдесят об'єктів на різних стадіях будівництва), але і найдорожча. Найбільш високі ціни тримаються на елітні апартаменти в прибережній рекреаційній зоні, а також вілли і житлові комплекси преміум і де-люкс-класів з розвиненою інфраструктурою, SPA - і фітнес-центрами, ресторанами, басейнами і власними пляжами. У розпал курортного сезону висококласні апартаменти можна здавати по двісті-шістсот доларів на добу за вирахуванням послуг керуючої компанії», - розповідає керівник Департаменту продажів компанії Arden Investment Ukraine Ірина Кабанова. «До третини такого житла покупці розглядають в якості вигідного об'єкта інвестування», - додає Сергій Кононов. Вартість такої нерухомості досягає позначки 18-20,7 тис. доларів за квадратний метр.

Співробітник відділу продажів компанії «СтройИнвестАльянс» Євген Борзов повідомив, що у всіх курортних містах Криму ціни на житло залежать від його віддаленості від моря. За даними компанії Genesis, вартість квартир в житлових комплексах, побудованих за новими технологіями і з хороших матеріалів, але розташованих далеко від прибережної зони і не мають розвиненої інфраструктури, коливається від двох тисяч до п'яти тисяч доларів за квадрат.

Високі темпи житлового будівництва спостерігаються і в Севастополі: у 2006-му в місті ввели в експлуатацію 104,3 тис. квадратних метрів, а в минулому році - 118 тис. «квадратів». Як розповів керуючий інвестиційними проектами та програмами в АРК агентства нерухомості «Мультидом» Руслан Марінуца, тільки 10-15% зводяться в Севастополі та його околицях квартир відносяться до економкласу (1,1 тис. доларів за квадратний метр), інші позиціонуються як елітні. Однак останні з-за високої вартості (1,6-2 тис. доларів за квадрат) розпродаються з великим трудом - яких на кінцевій стадії будівництва, або вже після введення будинку в експлуатацію.

Трохи дешевше обійдеться нерухомість, розташована на східному і західному узбережжях автономії. Так, в Євпаторії квадратний метр в середньому оцінюється в 1,5-3,2 тис. доларів. Це пояснюється тим, що місто є дитячою оздоровницею, а не притягає забезпечених людей елітним курортом. Відпочиваючих тут представників середнього класу приваблює не престиж, а дешевизна і комфорт.

Якість вище ціни нижче

З-за того, що ціни на більшість привабливих об'єктів на території Великої Ялти наблизилися до світових, ріелтори відзначають сплеск інтересу українців до іноземної курортної нерухомості. «Після того як ціни на квартири в Україні стали бити всі рекорди, а якість споруджуваного житла залишилося невисоким, наші співвітчизники почали купувати більш якісну і менш дорогу нерухомість за кордоном. В Росії, де ринок став остигати раніше, така тенденція виникла два-три роки тому, і тепер там просто бум придбання квартир за кордоном», - розповідає директор з продажу компанії «Афеніда», що спеціалізується на продажу іноземної нерухомості, Марія Кравець.

Високий попит на єгипетську і турецьку нерухомість обумовлений низькими цінами (відповідно від 500 доларів і від тисячі євро за квадрат).

Традиційно іноземці (в тому числі українці і росіяни) купують житло, яке знаходиться на відстані не більше кілометра від морського узбережжя або розташоване на схилах гір, звідки відкривається панорамний вид. Найбільшою популярністю у наших співгромадян користується житло в приморських містах Єгипту, Туреччини, Чорногорії, Іспанії, Болгарії, Кіпру, Хорватії, Об'єднаних Арабських Еміратів, Панами і на Лазурному березі Франції. Щоб стати власником апартаментів в одній з цих країн (крім Єгипту), достатньо підписати договір (знадобиться закордонний паспорт покупця, довіреність оформлюється на місці). Ринки продажу нерухомості іноземцям в цих державах давно відкриті і всі процедури відпрацьовані. Клієнту-нерезиденту також можуть надати іпотечний кредит і гарантії щодо будівництва. В Єгипті процес покупки досить складний і знаходиться в стадії формування. Українські оператори застерігають: купувати житло безпосередньо у продавців ні в якому разі не можна. Щоб бути впевненим у результаті операції, краще звернутися до посередників.

За оцінками компанії «Афеніда», квартирами і будинками за кордоном вже володіють кілька тисяч українців, а в найближчі два-чотири роки кількість власників такої нерухомості збільшиться до декількох десятків тисяч. Купувати апартаменти за кордоном вигідно, оскільки ціни на них нижчі, ніж у нашій країні, а якість будівництва - вище. Приміром, за півтори-дві тисячі євро за квадратний метр можна придбати квартиру з ремонтом і базової побутовою технікою. Єдина країна, де нерухомість здається без оздоблення, - Єгипет. Але і ціна там набагато менше - від 550 доларів за квадрат. «Якщо клієнт купує житло за кордоном, щоб отримувати додатковий дохід, то він може розраховувати на сім відсотків річних від його вартості. Найбільш високі дивіденди приносить подобова здача квартир в оренду», - повідомив Андрій Кремінь, голова українського представництва компанії PAFILIA Property Developers.

Експерти вважають, що високий попит на єгипетську і турецьку нерухомість обумовлений низькими цінами (відповідно від 500 доларів і від тисячі євро за квадрат). До того ж курортний сезон в цих державах триває дев'ять місяців в році. Так, в Єгипті квартира на вторинному ринку обійдеться всього в 15 тис. доларів, хоча сусідство в цьому випадку може виявитися не з приємних - арабські сім'ї або рибний ринок. Найбільш зручним місцем для постійного проживання в Туреччині є Анталія - тут великий вибір житла, є аеропорт і російська школа.

Процедура оформлення документів на кримську нерухомість для громадян України простіше, займає менше часу і обходиться дешевше.

На думку директора компанії «Олімп» андрій Гусельніков, іноземцям вигідно купувати житло в Чорногорії. У цій країні невисокі ціни (у середньому 1,8-2 тис. євро за квадратний метр), безвізовий режим в'їзду, відсутність мовного бар'єру і сприятливі природні умови. До того ж державна політика Чорногорії спрямована на підтримку інвестицій жителів близьких за менталітетом країн. «Хоча росіяни вже кілька перегріли місцевий ринок, ціни тут все одно нижче, ніж на таке ж житло на Південному березі Криму», - говорить Марія Кравець.

Невисоким, але відносно стабільним попитом користуються у наших співвітчизників апартаменти на морських курортах Іспанії (у середньому дві з половиною тисячі євро за квадрат) і Панами (незважаючи на віддаленість, це держава цікаво з точки зору спекулятивних інвестицій). Між тим в Болгарії пропозиція значно перевищує попит: з 1 січня 2007 року - моменту вступу цієї країни до ЄС - нерухомість на її Чорноморському узбережжі подорожчала на 20%. А в ОАЕ ціни на нерухомість дуже високі - вартість квадратного метра інколи може доходити до 27 тис. євро.

Надійні та прибуткові

Експерти з продажу закордонної нерухомості відзначають, що основна перевага іноземних девелоперів - терміни здачі об'єктів в експлуатацію. «Морські курорти знаходяться в теплій кліматичній зоні, що дозволяє скоротити технологічні стадії будівництва, - розповідає Марія Кравець. За термін від трьох до шести місяців місцеві девелопери встигають звести п'ять поверхів житлового будинку. З технічної сторони якість будівництва у різних забудовників сильно відрізняється. Приміром, у Туреччині великі компанії зводять будівлі на сейсмічних подушках, дрібні - просто заливають бетонну площадку або риють котлован, незважаючи на те що багато курортні міста розташовані в сейсмічно небезпечних зонах. Як правило, будинки являють собою блочно-монолітну конструкцію, обкладену цеглою. Як нові комплекси вписуються в навколишній архітектурний ансамбль, турбує небагатьох забудовників. Планування типові. Квартири ранжуються за кількістю спалень плюс вітальня-кухня і зазвичай з'єднані один з одним.»

Між тим, за словами Євгена Борзова, в Криму нові житлові будинки - це монолітно-каркасні будівлі, які здатні витримати землетрус силою шість балів за шкалою Ріхтера. «Вітчизняний ринок курортної нерухомості розвивається бурхливо, ефективність інвестицій висока - рентний дохід становить не менше дев'яти відсотків у рік. Не виключено, що незабаром в Україні з'являться нові гравці з масштабними проектами. Це означає, що девелоперам доведеться працювати над посиленням конкурентних переваг своїх об'єктів і відповідальніше підходити до заявлених термінів будівництва», - вважає Ірина Кабанова. До того ж процедура оформлення документів на кримську нерухомість для громадян України простіше, займає менше часу і обходиться дешевше (в нашій країні розмір обов'язкових платежів при купівлі квартири становить 13%, тоді як у Болгарії - 25%, Хорватії - 14%, Греції - 15%), ніж закріплення права власності на житло за кордоном.

Будиночок не біля моря

Крім нерухомості, розташованої на морському узбережжі, попитом в українців користуються апартаменти у мальовничих містечках Швейцарії. Тим більше, що придбати житло в цій країні зовсім нескладно - для цього достатньо мати дозвіл на проживання відповідної категорії, копію свідоцтва про державну реєстрацію та документи щодо передачі прав підпису довіреній особі, фізичним особам необхідний лише діючий закордонний паспорт. Вся процедура оформлення зазвичай займає не більше трьох місяців.

Директор міжнародної девелоперської компанії AESI Олександр Піддубний пояснює високий попит на житло в Швейцарії наступними факторами:

- капіталовкладення в швейцарську нерухомість приносять гарантований дохід при мінімальних ризиках;
- у країні склався сприятливий інвестиційний клімат і високий рівень життя;
- податкова система Швейцарії відрізняється зниженим рівнем оподаткування, низькими кредитними та високими відсотковими ставками при здійсненні депозитних операцій;
- законодавство і висока правова культура гарантують прозорість при здійсненні операцій з нерухомістю;
- невелика територія держави забезпечує швидке і зручне переміщення від одного району до іншого;
- в країні існує розвинута і стабільна інфраструктура;
- на місцевому ринку не буває значних цінових коливань - завдяки великим інвестиціям держави земельні ділянки ціни на нерухомість щорічно підвищуються не більш ніж на два-три відсотки.

Як повідомили в компанії AESI, ціни на житло в Швейцарії залежать не від віку об'єкта, а від його розташування (чим ближче до курортній зоні - тим дорожче), близькості до міської інфраструктури, а також площі прилеглої земельної ділянки. Найвищі ціни на нерухомість тримаються в передмісті Женеви і Лозанни, а також в Монтре. Так, вартість вілл, котеджів і будинків неподалік від Женеви становить 10,5-25 млн швейцарських франків, земельна ділянка обійдеться в 1545-3335 швейцарських франків за сотку. В районі Монтре ціни на нерухомість варіюються від двох з половиною мільйонів до семи мільйонів швейцарських франків, а земельні ділянки коштують 1000-1618 швейцарських франків за сотку. Найдешевше коштують розташовані на рівнинах далеко від Женевського озера, гір і гірськолижних курортів старі вілли, котеджі та земельні ділянки в сільській місцевості неподалік від промислових зон. В таких районах вартість житла, як правило, не перевищує одного-півтора мільйонів швейцарських франків.

Джерело: Expert.UA