Ринок елітної житлової нерухомості Сочі на кінець 2008 року і прогноз розвитку на 2009 рік

Обсяг і структура ринку

У 2008 році обсяг будується елітної житлової нерухомості в Сочі склав 372,7 тис.кв.м. З них на висотні житлові комплекси доводиться 205,8 тис.кв.м.

У 2008 році введено в експлуатацію лише один житловий комплекс класу De Luxe - "Міленіум Тауер" (ГК "Сунжа"), загальною площею 23,5 тис. кв. Всього в елітному сегменті представлені 7 житлових комплексів, 3 з яких - De Luxe і 4 - premium. Так, у класі De luxe, крім "Міленіум Тауер", можна виділити "Королівський Парк" і "Червона площа", а до premium класу відносяться "Олександрійський Маяк", "Грас-Сіті", "Ідеал Хаус" і "Нова Олександрія". Термін здачі в експлуатацію цих об'єктів перенесено на 2009-2010 рр.

Всі об'єкти елітної нерухомості зосереджені в Центральному і Хостинском районі Сочі.

Цінова ситуація на ринку

У II кварталі 2008 року середня фактична ціна в елітному сегменті житлової нерухомості склала 211 тис.руб. На кінець III кварталу 2008 року - 218 тис.руб. за кв.м. На кінець IV кварталу 2008 року - 222 тис.руб. за кв.м. Зростання цін зберігся завдяки тому, що багато девелопери почали сочинські коригувати вартість, виходячи із зміни курсу валют, в середньому підвищення цін склало від 3% до 10% в рублевому еквіваленті. За прогнозами, до кінця 2009 року ціна складе 229 тис.руб., а в 2010 році - 245 тис.руб.

За даними девелоперів в умовах кризи ціни будуть зафіксовані і знижуватися не будуть, не залежно від рівня попиту. Це обумовлено кількома причинами:

- попит буде відновлено протягом найближчих 1-1,5 років, у зв'язку з відновленням економіки;
- в Сочі немає надлишку пропозиції / низька концентрація забудови;
- сочинський ринок елітної нерухомості найбільш привабливий для приватних інвестицій, порівняно з іншими локальними ринками, включаючи Москву і Санкт-Петербург (за рейтингом Інституту регіональної політики Росії IPPEX - Краснодарський край лідирує по конкурентоспроможності серед регіонів РФ);
- регіон фінансується за рахунок державних ресурсів, що обумовлює стабільний розвиток ринку в умовах кризи.

Найдорожчий район в Сочі - Хостінскій. Середня ціна за кв.м. в елітних комплексах тут становить 241,5 тис.руб. Це пояснюється тим, що тут розташований самий престижний мікрорайон "Світлана" на першій береговій лінії, який формує "золоту милю" міста Сочі (серед значущих об'єктів інфраструктури - ресторан "Синє море", нічний клуб "Платформа", готель "Перлина", санаторій "Світлана", ресторан "Каліпсо" та ін). На території мікрорайону "Світлана" розташовані два елітних об'єкта - "Міленіум Тауер" і "Нова Олександрія".

Обсяг і структура попиту

У Сочі в даний час спостерігається певне зниження попиту на елітну нерухомість. Це відбувається, по-перше, під впливом чинника сезонності, коли у зимовий час попит падає, по-друге, внаслідок того, що не виправдовуються очікування покупців про падіння цін, за аналогією з московським ринком, і по-третє, з-за низького ступеня інформованості про сочинському ринку серед аудиторій, які проживають в інших містах з високим рівнем життя, наприклад, в Москві, Санкт-Петербурзі та "нафтових" містах РФ.

Обсяг укладених угод на ринку елітної житлової нерухомості має негативний приріст до кінця 2008 року, а по більшості експертних прогнозів на найближчі 2 року - ринок досить швидко відновиться, надолужуючи короткочасний спад. Темп приросту обсягу укладених угод, за даними експертних оцінок, складе 7-11% в рік.