Гупта Д.С.
Російське підприємництво. - 2010. - №8, вип.1(164). - С.164-169.

Підходи до оцінки ефективності управління регіональним ринком нерухомості

Анотація. Стаття присвячена дослідженню ефективності управління регіональним ринком нерухомості. Розглядаються критерії та принципи цієї діяльності.

Ключові слова: ефективність управління, регіональний ринок нерухомості, критерії оцінки, векторний критерій оптимальності, метод середньозваженої суми критеріїв, стратегія управління.

Ефективність управління характеризується рівнем задоволеності всіх зацікавлених сторін у вирішенні тих чи інших проблем. Оцінити ефективність управління регіональним ринком нерухомості (РРН) тільки кількісними показниками не уявляється можливим. Управління регіональними фінансами та об'єктами нерухомого майна - це специфічна сфера діяльності, в якій дуже часто важливо не кількість вирішених питань, а їх якість.

Також щодо регіонального ринку нерухомості застосовують два варіанти оцінки ефективності: комерційний і соціальний. В першому випадку критерієм ефективності виступає дохід, у другому - користь для регіонального співтовариства.

Кожен з підходів може мати місце у певній сфері життєдіяльності суб'єкта федерації.

Цілі і завдання управління регіональним ринком нерухомості

Ефективність управління регіональним ринком нерухомості полягає у вирішенні наступного завдання - досягнення максимального виконання регіонально-цільових програм розвитку суб'єкта федерації при мінімальних фінансових і організаційних витратах, що виражається:

- збільшення кількості та якості послуг населенню;
- зростання регіональної оподатковуваної бази при одночасному збільшенні реальних доходів населення.

На наш погляд, при оцінці ступеня ефективності управління регіональним ринком нерухомості слід виходити з цілей і завдань, що стоять перед органами виконавчої влади, оскільки їх основною метою є задоволення потреб населення, яке проживає на території суб'єкта федерації. Тому прямого використання звичайних ринкових оцінок (дохідність, прибутковість тощо) недостатньо.

Ефективність управління РРН характеризується вигідністю і перспективністю напрямки розвитку суб'єкта федерації, досягнення поставлених цілей і використання нерухомого майна власника. Підвищення ефективності управління економікою регіону, збільшення на цій основі дохідної частини бюджету необхідно для виробництва і надання соціально значущих послуг, поліпшення якості навколишнього середовища та вирішення завдань, пов'язаних з підвищенням рівня життя населення.

Як виміряти ефективність?

При розробці критеріїв оцінки ефективності управління регіональним ринком нерухомості враховуються, насамперед, такі чинники:

- характер використання об'єктів нерухомого майна регіонального власника (комерційний чи соціальний);
- величина об'єкта нерухомого майна (цілісний майновий комплекс, окремий об'єкт або приміщення);
- вільна земельна ділянка або забудована територія;
- державне муніципальне підприємство або державна муніципальна казна.

Ефективність відображається в критеріях і показниках соціально-економічного використання нерухомого майна регіону. Критерії ефективності характеризують довготривалі тенденції, показники конкретизують критерії.

По мірі стабілізації регіональної економіки, досягнення певного рівня організації життєдіяльності регіонального співтовариства, на нашу думку, виникає необхідність перенесення акценту з кількісних на якісні критерії використання нерухомого майна регіонального власника.

Аналіз літературних джерел [2, c.103; 3, 4], а також проведені дослідження дозволяють, на нашу думку, використовувати такі критерії для оцінки ефективності управління регіональним ринком нерухомості:

- доходи регіонального бюджету від управління і розпорядження державним майном та земельними ресурсами;
- своєчасну розробку та прийняття необхідної нормативно-правової бази з управління та розпорядження нерухомістю;
- підвищення ємності РРН;
- зниження напруженості на ринку праці регіону;
- залучення інвесторів до відтворення нерухомості;
- підтримання технічного стану об'єктів нерухомості;
- підвищення вартості об'єктів нерухомості;
- ступінь зміни об'єктів нерухомості в позитивну або негативну сторону;
- ступінь дотримання нормативних правових актів у сфері обороту нерухомості;
- ступінь впливу управлінської діяльності на стан і розвиток об'єктів нерухомості;
- обгрунтованість рішень і дій державних органів управління в сфері обороту нерухомості.

Критерії оптимальності

Категорія ефективності управління регіональним ринком нерухомості носить конкретний часовий характер, визначається рівнем, спрямованістю і пріоритетністю розвитку кожного суб'єкта федерації і в цілому ступенем розвитку суспільних відносин.

У методологічному плані вихідним моментом вирішення проблеми оцінки ефективності управління РРН є вибір принципу такої оцінки.

Оцінка ефективності управління може бути здійснена на основі використання декількох критеріїв, або на базі одного головного критерію. Перший принцип використовується в тому випадку, коли немає основного критерію оцінки ефективності управління РРН. Другий - коли є можливість вибору головного критерію оцінки ефективності управління РРН з усієї сукупності відомих показників. У другому випадку інші критерії оцінки ефективності управління набувають другорядного значення.

Слід зазначити, що сам вибір принципу оцінки ефективності управління РРН являє собою досить непросту задачу. Це обумовлено комплексним характером цілей соціально-економічного розвитку регіону та його кінцевих результатів. Звідси виникає велика різноманітність можливих критеріїв оцінки ефективності управління, що не дає можливості представити їх в якості загальної мети розвитку, певною скалярним критерієм оптимальності. В результаті доводиться розглядати систему цілей, виділяючи в якості складових приватні цілі. Останнім у якості критеріїв з достатніми підставами можуть бути зіставлені відповідні економічні показники.

Тому перспективним напрямком, на наш погляд, є оцінка ефективності управління РРН на основі векторного критерію оптимальності. Векторні критерії оптимальності природні в сфері планування і управління, коли рішення визначають спільні дії кількох виробничих компонентів, що ефективність впливу кожного з яких на загальне рішення оцінюється певним показником. На основі використання векторного критерію приймається певне рішення, що забезпечує компроміс між согласуемыми одиничними критеріями [5, c.81].

Адитивна згортка

У літературі з теорії багатокритеріальної оптимізації [2, 3, 4] описані різні принципи згортки одиничних показників в інтегральний.

Разом з тим, в роботі Ю.В. Любатова [4] міститься суворе математичне доказ, згідно з яким доцільно використовувати адитивну згортку з ваговими коефіцієнтами при дотриманні наступних умов:

- існує єдине упорядкування альтернативних стратегій управління за переваги;
- порядок уподобань не залежить від позначень варіантів стратегій;
- при додаванні або виключення з розгляду яких-небудь стратегій впорядкування інших не змінюється;
- якщо стратегія управління Oi краще стратегії Oj за одним або кількома властивостями Ck рівноцінна за іншим, то Oi краще Oj по сукупності властивостей Ck;
- зміна якогось одиничного показника ефективності на одну і ту ж величину не змінює порядку переваг.

Аналіз особливостей функціонування РРН та проведені дослідження вказують на дотримання при оцінці ефективності управління РРН вищеперелічених умов і, отже, підтверджують доцільність використання адитивної згортки з ваговими коефіцієнтами.

Таким чином, при оцінці ефективності управління РРН найбільш адекватно можна використовувати метод середньозваженої суми критеріїв. При цьому в якості вихідних даних зазвичай використовуються результати експертних опитувань фахівців з регіонального ринку нерухомості.

Література

1. Острина І.А. Управління муніципальної власністю. // Збірник доповідей з методологічним проблемам розвитку. - М.: Прима-Прес-М, 2001. - С.135-146.
2. Андрєєв В.М., Герасимов Ю.Ю. Прийняття оптимальних рішень: теорія і застосування в лісовому справі. - Йоенсуу: Університет Йоенсуу, 1999. - 200 с.
3. Коробкін А.Д., Мироносецкий Н.Б. Оптимізація виробничого планування на підприємстві. - Новосибірськ: Наука, 1978. - 335 с.
4. Любатов Ю.В. ПРО середніх зважених оцінках якості // Стандарти і якість. - 1972. - №7. - С.48-50.
5. Ареф'єв В.А., Юрченко Т.І., Новоселів А.Л. Всередині заводське планування в умовах роботи підприємств на засадах повного госпрозрахунку. - М: Знання, 1989. - 103 с.

Gupta DS Approaches to Evaluating Effectiveness of Management of the Regional Real Estate Market

Abstract. The article examines effectiveness of management of the regional real estate market. The author considers the criteria and principles of this activity.

Key words: management efficiency, regional real estate market, evaluation criteria, vector criterion of optimality, weighted average amount of criteria, management strategy.